Рассвет в строительстве не наступит без собственного производства

Рассвет в строительстве не наступит без собственного производства

От чего же зависит цена квартиры в современном жилом комплексе? За что платят покупатели и на чем экономят строительные компании? Рассказывает руководитель отдела маркетинга ГК «Рассвет» А. Гайдуков.

Андрей, назовите, пожалуйста, основные составляющие при формировании стоимости квартиры.

– Цена на квартиру складывается из нескольких основных факторов, которые могут быть взаимосвязаны друг с другом, основной из них – географическое расположение, локация. Чем крупнее город и чем ближе жилой комплекс (ЖК) к его центру, тем цена, соответственно, выше. При этом стоит отметить, что, например, близость к туристической или курортной зоне может существенно влиять на стоимость квартиры в ЖК в сторону ее увеличения вне зависимости от размеров населенного пункта. Еще один немаловажный фактор – уровень экономического развития региона или города, который определяется наличием соответствующей городской инфраструктуры и коммерческих предприятий. Если рассматривать отдельно взятый ЖК, то, конечно, на цену влияет и качество его собственной инфраструктуры. Жилье в чистом поле будет стоить существенно дешевле, нежели в крупном жилом комплексе с детскими садами, школами, торговыми центрами и прочими объектами, обеспечивающими жителей всем необходимым для комфортного проживания. К тому же важна транспортная доступность ЖК, близость к железнодорожным станциям и остановкам общественного транспорта. Квартиры в таких комплексах будут пользоваться большим спросом, и, соответственно, их цена будет выше.

Еще один фактор, влияющий на цену, – тип жилого комплекса. Безусловно, покупатель, имеющий достаточные средства, отдаст предпочтение квартире с качественной дорогой отделкой, располагающейся в ЖК, возведенном по индивидуальному проекту, с соответствующей статусу инфраструктурой и окружением. Также следует сказать несколько слов об этажности – чем выше этажность, тем ниже себестоимость. Но строительные компании не всегда и не везде могут вести высотную застройку, так как в рамках градостроительной политики есть ограничения по высотности домов, обусловленные общей архитектурной концепцией города или региона.

 

Есть ли какие-то особенности ценообразования при строительстве малоэтажных ЖК? Чем оно отличается от формирования цен в высотных жилых комплексах?

– В общем и целом ценообразование при строительстве малоэтажных ЖК схоже с ценообразованием высотных. Отличие состоит в том, что при прочих равных характеристиках жилых комплексов цена квартир в малоэтажках немного выше, чем в высотных, но гораздо ниже, чем в таунхаусах и коттеджах. Такое ценообразование малоэтажных ЖК обусловлено двумя главными факторами. Во-первых, для достижения оптимальной «маржинальности» малоэтажного объекта застройщик вынужден заложить в цену свою прибыль, поскольку в таком комплексе меньший объем квадратных метров. Во-вторых, за эту небольшую разницу в цене, по сравнению с многоэтажным ЖК, покупатель получает все преимущества проживания в малоэтажном комплексе: меньшее количество соседей (а значит, будут свободные места для парковки), свежий воздух и экологичность, комплексное благоустройство и необходимую инфраструктуру.

 

На сколько наличие более развитой социальной инфраструктуры повышает себестоимость квартир?

– Как правило, на современном рынке застройщики не ограничиваются рамками обязательных нормативных требований к инфраструктуре ЖК и возводят за свой счет дополнительные объемы, чтобы удовлетворить взыскательный спрос современного покупателя. Да, безусловно, более развитая инфраструктура влияет на ценообразование в сторону увеличения себестоимости до 6-8 %, но в условиях жесткой конкуренции это становится одним из сильных конкурентных преимуществ объекта, вследствие чего спрос на квартиры в нем возрастает вместе с рентабельностью. Например, в нашем ЖК «Томилино» планируется возвести практически всю необходимую социальную и развлекательную инфраструктуру, в том числе четыре детских сада, две школы, поликлинику, физкультурно-оздоровительный комплекс, торгово-развлекательный центр, в том числе предполагается водоем с прогулочной набережной и мн. др.

 

Такие факторы, как оригинальное благоустройство, архитектура, позиционирование проекта, влияют на ценообразование проекта?

– Да, эти факторы, безусловно, влияют на ценообразование. В эконом- и комфортклассе доля затрат на благоустройство территории составляет порядка 3 %, в бизнес-классе – до 5 %. Процент по архитектуре примерно такой же. Позиционирование же проекта как раз и отражено в его архитектурном облике, наличии определенной инфраструктуры и благоустройстве территории.

У вас в портфеле есть два абсолютно разных по форматам проекта – сравнительно небольшой, камерный «Пушкарь» и комплекс формата «город в городе» «Томилино». Как распределяется стоимость строительства инфраструктуры в проектах разного масштаба?

– По сути, здесь нет никаких тайн: объем инфраструктуры распределяется пропорционально объему площади застройки и составляет примерно одинаковый процент. Но стоит подчеркнуть, что за счет наличия в ГК «Рассвет» собственного производства застройщик может позволить себе ввести в проект дополнительные объемы инфраструктуры, при этом сохранив себестоимость квартир. Этот фактор также является определяющим, когда речь идет о себестоимости проекта, ведь застройщик едва ли станет экономить на качестве материалов, благоустройстве территории и т. д., тем более в условиях нынешней рыночной конкуренции.

 

Насколько высока доля стоимости строительных материалов в ценообразовании квартир? Какие материалы можно отнести к более дорогим, а какие – к более дешевым?

– Этот фактор является одним из основных в ценообразовании, в рамках которого разница в себестоимости может достигать 50 %. Как известно, есть три основных типа многоквартирных домов: панельный, монолитный и кирпичный. Самыми дешевыми являются панельные дома, самыми дорогими – кирпичные. Мы возводим дома из кирпича, точнее – из поризованных керамических блоков собственного производства, поскольку это экологически чистый строительный материал, способный дышать. Блоки изготавливаются по итальянской технологии на заводе «Амстрон», который находится в Республике Башкортостан.

Технология предусматривает только натуральные компоненты, без химических добавок. Стены домов, возведенные с использованием таких блоков, отличаются низкой теплопроводностью и низким уровнем водопоглощения, отличной звукоизоляцией и высокой морозоустойчивостью. Это позволяет поддерживать в доме стабильную внутреннюю температуру и помогает создавать в помещениях благоприятный микроклимат.

 

Известно, что цена растет в зависимости от этапа строительства ЖК. На какие этапы вы разбиваете повышение цены?

– В рамках торговой политики ГК «Рассвет» основной вехой для повышения цен является возведение каждого этажа, тем самым мы оптимально распределяем цены на период строительства жилых домов. После ввода объекта в эксплуатацию цена на квартиру возрастает достаточно резко. Например, при сдаче нескольких корпусов первой очереди ЖК «Томилино» в октябре этого года цены на квартиры возрастут здесь на 30 %.

 

Коммерческие помещения – их выгоднее сдавать в аренду или продавать? Как это влияет на стоимость квартир в малоэтажных ЖК?

– Застройщику лучше продать коммерческие помещения на этапе строительства и вложить вырученные средства в проект, чем ждать платы от будущих арендаторов.

03 мая 2018 16:05

Из стадии юности – в раннюю зрелость

24 мая 2018 14:29

Из стадии юности – в раннюю зрелость

Для рынка новостроек 2017 год был крайне неоднозначным, ряд экспертов называют этот период переходом к новой эпохе в сфере недвижимости в целом ...

Миниполисы московского региона

10 апреля 2018 14:16

Миниполисы московского региона

Миниполис – идея «города в городе», которая сейчас у всех на слуху и является трендом на рынке впервые была реализована еще 10 ...

спецпредложения