Высотное домостроение: столица тянется к небу

Высотное домостроение: столица тянется к небу

Долгие годы в Москве высотное жилье оставалось достаточно редким явлением. Однако в последние два десятилетия городские небоскребы растут как грибы. Где именно строят сегодня высотки?

Для начала определимся с понятием высотное домостроение. Под руководством Юрия Григорьевича Граника (доктор технических наук, директор по научной деятельности ОАО «ЦНИИЭП жилища») были созданы «Нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в г. Москве», по которым проектировались высотные здания в России. Небоскребами признавались здания высотой более 75 м, то есть свыше 25 этажей. Международная организация CNBUH (The Council on Tall buildings and Urban Habitat, Совет по высотным зданиям и городской среде), которая создала список 100 высочайших в мире сооружений, четкого определения высотности не дает. «На сегодняшний день мы видим выход на рынок проектов с квартирами и апартаментами высотностью и 150 м и более 300 м, - рассказывает Оксана Торойкина, руководитель отдела аналитики "S.A. Ricci жилая недвижимость". - При строительстве таких высотных жилых зданий согласовываются специальные технические условия.

Посмотрев на планировку Москвы, можно заметить, что она всегда предполагала строительство высотных зданий,  выступавшими некими ориентирами в пространстве. В связи с популярностью строительства высотных зданий на Западе в Москве тоже появилось несколько многоэтажных строений («сталинские высотки»), которые со своим запоминающимся силуэтом расположились по кольцу исторического центра города.

 Шло время, и появлялись всё новые и новые высокие дома в центре столицы. Стало очевидно, что территория не справляется с нагрузкой,  и с учетом  нехватки офисных помещений было принято решение о строительстве культурного и административно-делового центра, который бы разгрузил Москву в пределах Садового кольца.  Так началось строительство делового центра Москва-Сити. Сегодня мегаполисы всего мира имеют свой деловой центр. Это такое уникальное место, где можно совместить жизнь и работу. Таким образом,  сегмент не теряет своей актуальности.

Высотные здания появляются в самых разных уголках Москвы, хотя архитектурная комиссия едва ли утвердит проект высотного жилого дома в районе, где уже сложилась мало- или среднеэтажная застройка, поэтому преимущественно такие объекты располагаются за пределами исторического центра, отмечает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский). Поскольку высотные здания требуют достаточно масштабных площадок, чаще всего такие проекты реализуются на территории бывших промзон. Сейчас много высотных проектов насчитывается в районе Москва-Сити, хотя во всех административных округах столицы можно обнаружить строящийся жилой небоскреб или высотку.

География небоскребов весьма разнообразна. По количеству таких проектов лидирует САО (20%), на втором месте – ЗАО (18%), тройку закрывает ЦАО (16%), отмечают в компании «Метриум». В целом же выбор этажности не обусловлен локацией, скорее экономическим задачам (окупаемости, скажем), которые ставит перед собой девелопер.

«Времена, когда высотные жилые комплексы ассоциировались исключительно с дорогим жильем, уже прошли. Сегодня покупатели новостроек комфорт-класса в Москве вполне могут позволить себе квартиру в многоэтажках, достигающих в высоту 100 м», - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). С ним согласна Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Еще несколько лет назад жизнь в высотке была прерогативой покупателей элитного класса, сегодня же в небоскребах ведется реализация порядка 20% всего предложения или почти 8 тыс. квартир и апартаментов. 12% проектов с небоскребами относятся к массовому сегменту, 52% – к бизнес-классу, 11% – премиум классу. Наконец, на элитный класс, который представлен высотками «Москва-Сити», приходится 25% проектов».

По словам Дмитрия Голева, директор по продажам Optima Development, в Москве появилась новая тенденция – формируются районы с престижной высотной застройкой по аналогии с Трайбекой в Нью-Йорке.  Самый яркий пример, конечно, Москва-Сити. В районе Ленинградского проспекта наблюдается та же тенденция. Здесь уже существует несколько современных высотных доминант, «подтягивающихся» к Ленинградке как со стороны ТТК, так и от Ходынки.  «Исходя из того, какие проекты в этой локация строятся или заявлены сегодня, уже можно с уверенностью говорить о том, что в этом районе будет пятно  респектабельной и одновременно современной, самой актуальной в терминологии мировых архитектурных трендов многоэтажной застройки.   В том числе в нашем квартале премиум-класса «Прайм Парк» возникнут 10 башен высотой до 42 этажей, соединенных между собой низкоэтажными секциями. Фасадные решения не просто будут полностью соответствовать премиальному сегменту, архитекторам удалось совместить несовместимое – из-за нестандартного сочетания фактур и цвета материалов отделки, каждая башня будет иметь собственный неповторимый облик, но общая стилистика квартала останется при этом единой в визуальном восприятии», - рассказывает эксперт. 

Как уже было сказано, наибольшее количество проектов,  преодолевших отметку в 30 этажей, реализуется на севере, западе и центральных локациях Москвы.  В ЦАО и САО сосредоточено по пять проектов, уточняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».  На территории ЗАО в экспозиции находятся четыре проекта, в  других округах – от 1 до 2 высоток.

Если говорить о небольших территориальных единицах, то наибольший объем предложения по количеству квадратных метров сосредоточен в Пресненском  районе (ЦАО,  26,3%). На втором месте – Ростокино (СВАО) с долей 16,7% и Хорошево-Мневники (10,5%).

Настоящий рекордсмен – Пресненский район ЦАО, где расположен амбициозный проект ММДЦ «Москва-Сити», при этом реализуемые поблизости объекты, среди которых МФК «Пресня Сити» (MR Group) и «Хедлайнер» («Ренова»), также отличает большая высотность.  Столь масштабная застройка обусловлена развитием делового центра Москвы.

«Концепция новостроек–небоскребов может варьироваться в зависимости от особенностей локации. Прежде, чем построить такое здание, нужно досконально изучить место будущего строительства вместе с погодными условиями, силой ветра, перепадами температуры и сейсмическими факторами. Чаще всего их концентрация объясняется причинами географического характера или ограниченностью территории, т.е. чем она меньше, тем выше будет здание», - отмечает Наталья Кузнецова.

Есть и экономические причины.  «Москва Сити» - яркий пример делового конгломерата, который объединяет разноформатную недвижимость. Коммерческий кластер  и бизнес-составляющая дополнены жилой частью, что позволяет получить эффект синергии. Концепция выполнена таким образом, что владелец апартаментов в любой из башен может решить все свои задачи (и с точки зрения бизнеса, и с точки зрения проживания), не покидая территории проекта.     

Есть примеры и точечной реализации объектов, при этом и в том, и в другом случае очень важным условием становится выигрышное окружение. Монетизация «небоскребов» в значительной степени обусловлена  видовыми  характеристиками  квартир. Отсюда – панорамное остекление и локализация вблизи достопримечательностей и знаковых мест, включая и сам комплекс «Москва Сити», который стал одним из новых символов столицы.

 

Округ

Район

Кол-во проектов, шт.

ЗАО

Раменки

3

Филевский парк

1

САО

Войковский

1

Западное Дегунино

1

Левобережный

1

Ховрино

1

Хорошевский

1

СВАО

Бутырский

1

Ростокино

1

СЗАО

Хорошево-Мневники

2

ЦАО

Пресненский

5

ЮАО

Донской

1

Нагатино-Садовники

1

ЮЗАО

Обручевский

1

 

Источник: «Бон Тон»

Коль скоро речь пошла об условиях проживания, то закономерно возникает вопрос:  что лучше покупают в небоскребах - апартаменты или квартиры?

По итогам первого полугодия в топ-20 новостроек по количеству проданных квартир и апартаментов внутри МКАД вошли сразу семь небоскребов, в которых было реализовано 2630 лотов или 35% от всего количества сделок первой двадцатки новостроек. Причем из семи проектов только в одном представлены апартаменты, приводит данные Мария Литинецкая. По ее словам, такая статистика вовсе не говорит о том, что последние не пользуются спросом. Причина в том, что только в 25% объектах с небоскребами есть апартаменты, в остальных представлены квартиры.

А вот Кирилл Игнахин, кверен, что спрос на квартиры выше в силу того, что этот продукт более распространен, однако апартаменты все чаще попадают в поле зрения покупателей, и никаких предубеждений к этому формату жилья почти не осталось. «В Москве мы реализуемы проекты, включающие как квартиры, так и апартаменты, и практика показывает, что спрос на апартаменты устойчиво растет благодаря более низкому бюджету покупки. Впрочем, у квартир и апартаментов есть своя покупательская аудитория. Скажем, апартаменты часто приобретают молодые москвичи, которые хотят жить отдельно от родителей, и вопрос прописки для них не принципиален. Если же речь идет о покупателях из Московской области или других регионов России, то они скорее тяготеют к выбору квартир», - комментирует эксперт. Хотя парадокс заключается в том, что первыми жилыми высотками в Москве были именно апартаменты  –  в ММДЦ «Москва-Сити», - констатирует Роман Сычёв.

У небоскребов – широкая целевая аудитория. Если концепция тщательно проработана, то проект – будь то квартиры или апартаменты, пользуется спросом в рамках намеченных показателей, резюмируют в компании «Бон Тон». У тех  проектов, которые совмещают в себе и деловую, и жилую функцию, происходит аккумуляция спроса со стороны представителей бизнеса. У таких покупателей уже есть в собственности классическое жилье, но они приобретают апартаменты, чтобы оперативно решать свои бизнес-вопросы. Также в числе приоритетных критериев – статусность и высокий уровень сервиса в таких домах.

 Что касается квартирографии, то она в высотных проектах претерпевает некоторые изменения. С учетом выигрышных видовых характеристик, характерных для данного сегмента, застройщики предусматривают пентхаусы и увеличивают объем двухуровневых квартир. Конечно, это не отменяет другие, менее крупные форматы, ведь наличие широкой ассортиментной линейки позволяет обеспечить максимальный охват целевой аудитории. 

Подготовил Виталий Простаков.

27 июля 2018 13:48

Приемка квартиры в новостройке: 7 наиболее часто задаваемых вопросов

16 августа 2018 14:19

Приемка квартиры в новостройке: 7 наиболее часто задаваемых вопросов

Передача ключей собственникам квартир это стандартная и достаточно простая процедура. Однако…

Есть ли будущее у панельного домостроения?

10 августа 2018 17:36

Есть ли будущее у панельного домостроения?

На вопросы редакции о рынке типового жилья отвечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

спецпредложения