|
"Yтро": Иван Дмитриевич, недавно один из известных аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник заявил, что рост цен на московское жилье будет продолжаться на протяжении порядка двадцати лет и ни о какой коррекции рынка речи быть не может. Согласны ли Вы с такой постановкой вопроса? Каковы Ваши прогнозы?
Иван Грачев: Безусловно, не согласен, потому что заглядывать на 20 лет вперед в нашей стране вообще нереально. И коррекция, я думаю, будет. Если вернуться года на два назад, то мы увидим, что тогда была пауза в росте цен, и тот же Стерник прогнозировал, что продлится она долго. А я утверждал, что в связи с потоком нефтедолларов, неудачным законом о дольщиках и регулированием курса рубля будет рост на 25%, плюс-минус 10%. И цены выросли примерно на 30%. На этот год я прогнозировал рост в 30%-40%. Реально он был больше, прежде всего, из-за того, что совсем не откорректировали закон о дольщиках. Но, тем не менее, 70% роста – это все-таки больше, чем требовали объективные обстоятельства, с моей точки зрения. И для меня это означает, что, как минимум, в следующем году должна быть коррекция. Насколько она будет мощная? Думаю, что в целом положение с нефтедолларами, с регулированием рубля, с финансовыми механизмами, частично перекрытыми, изменится несущественно. Соответственно, нормальный рост тоже должен был бы быть в районе 30-40%. Но поскольку часть из них съедена в этом году, я полагаю, что в 2007 г. рост цен будет чуть-чуть поменьше, чем прогнозируемые 40%.
Заглядывать дальше я бы не рискнул, потому что не понятно, что будет с рублем. Мы видим, что нефть начинает качаться, масштабы этого процесса не известны в полной мере. А рубль у нас искусственно равновесен по отношению к доллару при условии, что в страну дополнительно приходят порядка $100 миллиардов. Если этих дополнительных нефтяных долларов не будет, курс рубля перевернется вверх тормашками, и никакие запасы Центробанка не помогут. В среднем же, думаю, цены будут расти примерно в том же темпе, который я обозначил.
"Y": Что Вы можете сказать о реализации проекта "Доступное жилье"? Сейчас многие эксперты говорят о полном его провале.
И.Г.: О полном провале говорить рано, но тенденция такая, действительно, существует. Потому что есть критерии доступности и интегральные критерии. И если взять эти критерии, то либо надо зарплату на метры делить, либо посчитать, сколько лет средняя семья работает, чтобы купить среднее жилье. По этому интегральному критерию примерно в полтора раза жилье стало менее доступным. Понятно, что дальше, как ни изгаляйся, большинство критериев все равно будут показывать, что проект проваливается. Причину, определившую будущий рост цен и послужила катализатором этого провала, я называл еще два года назад – глупые законы. Все эти законы о дольщиках, о градостроительстве, Жилищный и Земельный кодексы содержат ошибки, которые порушили сложившуюся систему. Ну, например, закон о дольщиках подорвал систему сбора денег. Да, она была не идеальной, но уничтожать старую модель можно только тогда, когда взамен ты создаешь транспарентную новую. И такая система есть, она называется стройсберкасса, но ее же не приняли. Вот Путин говорит, что нужно выдать миллион кредитов в 2010 г. для того, чтобы выполнить программу удвоения ВВП. Правильно говорит. Примерно так оно и есть. Но, если помножить эту цифру на стоимость кредита, а это примерно $40 тыс., получится, что нужно выдавать $40 млрд в год. Откуда они возьмутся? Вторичные ипотечные бумаги на неразвитых рынках на такие масштабы не могут выйти. То есть с рынка снять невозможно такие деньги. Эта проблема не решена, и она не решена долгосрочно. Раз в стройсберкассу не пускают, ничего достаточно мощного для сбора денег по низкопроцентным линиям в стране нет.
Второй вопрос, примерно столь же фундаментальный: а есть ли сегодня возможность строить 80 млн кв. м жилья ежегодно? На данном этапе мы строим примерно 40-45 млн, но при этом же аварии растут, подключение электроэнергии осложняется. Это задача инфраструктурного обеспечения. Обычно, когда говорят, что нет стройплощадок, начинают рассказывать про разные конкурсы и административные проблемы. С моей точки зрения, это абсолютно несущественно. Крупные строительные компании с небольшими затратами эти административные барьеры спокойно проходят. А то, что они сами инфраструктуру не могут выстроить за свои деньги без гарантий государства, а государство этим не занимается, - это факт. Мы говорим: чтобы удвоить ВВП, надо удвоить темпы жилищного строительства. Но, как показывает мировой опыт, для этого надо в самом лучшем случае на 30% увеличить энергопотребление, а в среднем – где-то на 40-50%. То есть около 100 ГВт дополнительных мощностей должно быть выделено за это время. Но в планах РАО "ЕЭС" ничего похожего нет: они добавят максимум 20 ГВт. Это означает, что можно приращивать по одному проценту в год, не увеличивая аварийность, но создавая дополнительные проблемы. Если же жилье будет строиться без оглядки на данное препятствие, через пару лет с зимними отключениями энергии столкнутся все регионы, качество жизни будет падать повсеместно. Но эту проблему государство толком не решает.
Еще один момент: если мы сейчас начнем прикидывать, какое количество людей имеют доходы, позволяющие на нынешних условиях взять ипотечные кредиты, выяснится, что это где-то 17% плюс-минус 5%, по разным оценкам. Это никак не две трети населения страны, которые нужны для того, чтобы проект "Доступное жилье" действительно был реализован. Как минимум половина населения страны должна иметь возможность это жилье приобрести. Как это сделать? Уже упомянутые стройсберкассы, тоже нуждающиеся в поддержке государства, и социальная ипотека. Так что проект действительно проваливается, и выбраться из этого провала довольно-таки сложно. Правда, ошибки в законах можно исправить быстро, но пока не видно, чтобы этим занимались.
"Y": К слову, о дефиците энергии. Некоторые эксперты говорят, что в ближайшее время даже московские новостройки могут остаться без электричества. Насколько, на Ваш взгляд, реально такое развитие событий?
И.Г.: Для Москвы, я думаю, существует опасность задержек с подключением, но развитие кризиса маловероятно, потому что в столице аварийные меры все же принимают. Во-первых, используются централизованные мощности. Во-вторых, пытаются локальные дорогостоящие системы быстро задействовать. Например, ставить небольшие станции, работающие на керосине. Но это всегда означает дополнительные затраты.
"Y": То есть, опять же, скажется на росте цен?
И.Г.: Да. Естественно, это потом ляжет на людей. Энергообеспечение – самый значимый фактор в инфраструктуре. И решать эту проблему надо быстро. Мы и в позапрошлом году предлагали создать соответствующую федеральную целевую программу. Вначале вышли на МЭРТ и Минрегион. Минрегион согласился с тем, что нужно срочно писать программу развития малой муниципальной энергетики на хорошем технологическом уровне. Но МЭРТ идею отбросил, написал резолюцию, что это все надо в режиме энергоэкономии решать. Но понятно, что так решить нельзя.
"Y": И что Вы намерены делать после отказа МЭРТ?
И.Г.: Мы эту программу еще раз через Минрегион попробуем утвердить, потом запустить на правительственный уровень. Кризисы все равно добьют ситуацию. Можно, естественно, говорить, что это все ерунда и за счет энергосбережений рассосется. Но реальная жизнь показывает, что не рассосется, а придется строить то, что быстро строится. Крупные мощности в некоторых случаях эффективнее, но тоже не всегда. И нормальная энергетика большинства стран на 30% опирается на малые мощности. Такая система намного устойчивее, чем жестко централизованная.
"Y": Возвращаясь к вопросу об ипотеке: ее развитие фактически является ключевой составляющей программы "Доступное жилье". Но, по сути, это стимулирование и без того мощного рыночного спроса. При этом практически ничего не придумано в плане развития предложения жилья.
И.Г.: Рассказы о том, что ипотека уже влияет на цены в среднем по стране, – это неправда. Потому что пока она не выйдет на 15% от общего оборота недвижимости, она не может оказывать значимого влияния на цены. Пока же продажа жилья в кредит занимает от трех до шести процентов рынка. Так что пару лет она еще точно может развиваться, не влияя на цены и не создавая никаких проблем. За исключением отдельных регионов, где много лет ничего не строили и вдруг образовалась ипотечная программа. Там всего две-три квартиры продаются, и, когда у людей появляются деньги, естественно, происходит скачок цен.
"Y": Но не кажется ли Вам, что в условиях ощутимого роста цен на жилье такой механизм, как ипотека, в скором времени может просто потерять свою актуальность? Даже сейчас цены растут быстрее, чем снижаются ипотечные ставки.
И.Г.: С точки зрения реального дохода, человек, заплативший первый взнос и купивший квартиру по ипотеке, сразу выигрывает. На 30-40% в год растет цена его недвижимости, а платить он должен 10-12%. То есть он в год около 20% выигрывает. Можно первоначальный взнос собрать, купить квартиру, через год продать и выйти с существенной прибылью. Другое дело, когда цены заметно растут каждую неделю, возникают проблемы чисто технологические. Нередко бывает, что человек дает заявку в банк, на ее одобрение уходит определенное время, и к моменту, когда он нашел квартиру и пытается воспользоваться одобренным кредитом, оказывается, что этих денег уже недостаточно, нужен больший кредит и требуется опять включиться в систему одобрения.
"Y": Что, на Ваш взгляд, в наибольшей степени тормозит рост объемов строительства в Московском регионе? Насколько оправданы предположения о "строительном сговоре"?
И.Г.: Совершенно неоправданны предположения обо всех этих сговорах, монополии, о том, что страшный административный ресурс мешает зайти на рынок и из-за этого растут цены. На мой взгляд, 100 миллиардов нефтедолларов, которые в России вкладывать, по сути, некуда, кроме как в недвижимость, уже достаточно для того, чтобы объяснить этот рост цен. Раз мы строим не меньше, чем в прошлые годы, а тогда такого существенного увеличения стоимости жилья не было, значит, его основной стала инвестиционная составляющая. Плюс ошибки в законах.
"Y": Некоторое время назад спикер СФ Сергей Миронов выступил с предложением создать единую государственную инвестиционно-строительную корпорацию. По его мнению, только так можно решить вопрос с увеличением объемов строительства. Что Вы думаете об этом предложении?
И.Г.: Тоже не согласен. Потому что там, где частный бизнес в принципе сам может решать проблемы, лучше государству в это дело не лезть. Это подтверждает и международный опыт. Например, в Китае, где создали государственную строительную компанию, ничего эффективного из этой затеи не получилось. Государство должно взять на себя решение тех проблем, которые частный бизнес решить не сможет. Например, инфраструктурная составляющая, о которой мы уже говорили, – это первая вещь, которую государство само должно сделать. Для частного бизнеса такая задача не по силам.
"Y": Мы на протяжении всей беседы говорили – "государство должно", "необходимо сделать". Но насколько реально, на Ваш взгляд, выполнение всех этих пожеланий?
И.Г.: Наиболее вероятный вариант – это движение по инерции, в том числе в области жилья. Если исключить поток нефтедолларов, никакого экономического роста в России на самом деле нет. И кризисные явления потихоньку будут нарастать, хотя и не страшным образом, не катастрофическим. Вообще, когда я оцениваю, что будет и что надо, то оценки "что будет" в основном пессимистические. Но это не заставляет меня отказываться от попытки реализовать маловероятные варианты. Я думаю, что с вероятностью в 20% еще можно расшить энергетику. С вероятностью 50% и выше – пустить закон о стройсберкассах и расшить эту составляющую. С вероятностью в 20-30% закон о социальной ипотеке к следующим выборам президента пропустить и заставить его работать. В этом направлении надо двигаться, сражаться.
"Y": То есть даже если шансы на победу невелики, все равно надо бороться?
И.Г.: Да. И делать вещи, которые в любом случае станут заделом на будущее. Допустим, сделаем хорошую целевую программу, которая расшивает энергетические проблемы. Может, ее сегодня не возьмут, как не взяли год назад. Но через два года она начнет работать. Я же закон об ипотеке проводил три года. И запустили мы ее примерно на четыре года раньше, чем при естественном развитии событий в стране, хотя все говорили, что это невозможно – вето Государственной думы, вето президента России – не проведешь. Однако провели, получилось, реализовали. В результате существенно ускорили работу.
"Y": Про закон о стройсберкассах Вы тоже еще года два-три назад говорили. Как оцениваете перспективы его продвижения сейчас?
И.Г.: Сейчас оцениваю с вероятностью свыше 50%. Если раньше это была экзотика, то сейчас уже приходит понимание того, что по части сбора денег мы в тупике. Так что стройсберкасса нужна. Россия страна огромная, здесь будут мощные финансовые рынки через 15-20 лет, поэтому этот процесс надо разворачивать.