Рынок недвижимости готовит сюрприз

"Yтро": Геннадий Моисеевич, судя по прогнозам, к началу следующего года стоимость квадратного метра московского жилья пройдет психологическую отметку в $3 тысячи. Не кажется ли вам, что такие цены выглядят аномалией? Как долго это продлится?

Геннадий Стерник: По нашим прогнозам, еще минимум 3-6 месяцев цены будут расти примерно такими же темпами, как в последние 3-4 месяца. Следовательно, средняя цена по всем типам домов вместе взятым в течение ближайших 3-4 месяцев, то есть уже к середине текущего года, перейдет за $3 тысячи. Если же говорить о самом низком по качеству жилье, конечно, эта цифра будет ниже. С середины 2005 г., когда после стагнации цены резко пошли вверх, рост идет примерно одинаково, как по различным сегментам рынка, так и по всем районам Москвы. Мы прогнозируем, что к концу 2006 г. цены вырастут на 20-30%, относительно конца 2005-го. Существенной разницы в темпах роста между панельными домами и прочими я не вижу, потому что в условиях дефицита квартир, который образовался на московском рынке, начиная с лета-осени 2005 г., сейчас сметают все.

Теперь поговорим о том, высокие ли это цены для Москвы. По моей оценке, не очень, то есть московское жилье по-прежнему недооценено. Возможность дальнейшего роста еще есть, причем значительная. Она определяется, прежде всего, состоянием платежеспособного спроса. Он резко повысился с середины прошлого года, и это значит, что цены будут расти. Когда же спрос недостаточно высок, начинаются трудности у застройщиков, они разоряются, стройки замораживаются. Это горе для всего рынка. Рынок недвижимости чувствует себя хорошо только тогда, когда цены на нем повышаются. Правда, не таким скачкообразным образом, как сейчас. От такого роста, как сейчас, плохо всем, особенно риэлторам. Ведь в этой ситуации регулярно распадаются встречные и цепочные сделки. Сейчас риэлторы предпринимают целый комплекс мер в попытке сбить ажиотаж на рынке, но это сделать довольно трудно. Сегодняшний рынок определяется дефицитом предложения и огромным превышением над ним спроса.

Чтобы хоть как-то стабилизировать ситуацию, Московская гильдия риэлторов, например, готовит сейчас обращение в Конституционный суд относительно законности поведения продавцов. Многие из них выставляют квартиры на продажу, заключают предварительный договор, берут даже задаток, а потом говорят: рынок пошел вверх, я повышаю цену на свою квартиру. В большинстве случаев сделка при этом распадается. У покупателя просто может не оказаться дополнительных денег. До сих пор риэлторы такие фокусы терпели, но теперь говорят: хватит, давайте разберемся, насколько это законно. Это шаг на законодательном уровне. На уровне практическом сейчас также предпринимаются срочные меры. Так, наша компания месяца два назад издала приказ, который содержит 2 основных пункта. Первый: если предварительный договор с покупателем уже заключен, то, независимо от поведения владельца квартиры, для покупателя мы фиксируем цену на том уровне, который определяет договор, даже себе в убыток. Это серьезный шаг навстречу покупателю, и в то же время, он облегчает работу самому риэлтору. Второй пункт: вообще не заниматься встречными сделками, а выкупать квартиру "на себя" за деньги компании, под конкретного своего покупателя. Такое делалось и раньше, но не под конкретную сделку.

"Y": Может ли московский рынок так долго расти без коррекции? Если да, то почему?

Г.С.: Рынок недвижимости – очень инерционный, он не такой гибкий, как фондовый или валютный. И поэтому на нем нет такого термина, как коррекция. Потому что процессы, которые на тех рынках могут происходить за один день, здесь идут от полугода до полутора лет. И "коррекция" в этом случае может означать не что иное, как обвал. Слава Богу, что во время недавней стагнации цены устояли... Если бы они начали проседать, разорилась бы часть застройщиков, больше бы стало проблемных объектов, больше бы оставшихся без квартир граждан вышли на митинги, больше было бы судебных процессов и т.д.

То есть нормальный рынок недвижимости – это такой рынок, на котором цены постоянно повышаются, как минимум, по формуле "инфляция + 2-3%" в год. Тогда строить экономически выгодно. Скажем, в США, где инфляция около 2%, стабильный рост рынка недвижимости – 4%. У нас этот рост должен быть 12-15%.

"Y": А можно ли считать здоровыми нынешние темпы роста?

Г.С.: Конечно, они не здоровые. Такого еще не было, кроме, может быть, 1992-93 гг., когда рынок только становился, и от $100 за квадратный метр к марту 1995 г. цены взлетели где-то до $1270.

"Y": Но тогда, когда "квадрат" стоил $100, и доллар был другой...

Г.С.: Да, конечно. Но, тем не менее, экономика раскрывалась, шел процесс либерализации, и цены росли как бешеные. Инфляция рубля тогда доходила до 360%. То есть этот рост был обусловлен даже не макроэкономическими, а чисто маркофинасовыми факторами. Экономика падала, а рынок рос. Сегодня же мы понимаем, что если будет падать экономика, будет падать и рынок, будет расти экономика – и рынок вместе с ней. Но сегодняшние 5-6% в месяц – это ненормальные цены. Это ажиотажный рост.

"Y": А почему так происходит?

Г.С.: Причиной является дефицит предложения. Мы считаем, что он сохранится еще 3-6 месяцев, а во II полугодии начнет сглаживаться, и темпы роста снизятся.

"Y": То есть темпы придут к нормальным?

Г.С.: Ну, может быть, не совсем к нормальным, но и не таким, как было; будет где-то 1-2% в месяц, т.е. чуть выше инфляции. Это будет уже серьезный порыв к стабилизации. Если, конечно, не начнутся предвыборные игры, которые повлекут за собой дополнительные вливания денег. Тогда можно ждать нового витка роста и новой дестабилизации.

"Y": Как в ближайшей перспективе будет развиваться ситуация в Подмосковье? Как будет соотноситься динамика московского и подмосковного рынков?

Г.С.: До 1998 г. по темпам роста подмосковный рынок отставал от московского на полгода и даже на год. После 1999-2000 гг., то есть после кризиса и восстановления, отставание сократилось до 3-4 месяцев. К 2002-2003 гг. отставание исчезло вообще. Стагнация наступила в июне 2004 г. одновременно с московским рынком. А вот переход к росту в Подмосковье произошел строго на 3 месяца позже. Если в Москве цены начали прыгать вверх в июле-августе, то в области – только в октябре.

Мы считаем, что прогноз для области на год в процентах примерно такой же, как и для столицы, хотя может оказаться и чуть больше, поскольку область должна добрать то, что недобрала в предыдущем году. Кроме того, если раньше мы говорили о том, что рост, прежде всего, происходит за счет городов ближнего Подмосковья, то сейчас отмечаем резкое повышение цен в средних и даже отдаленных городах области. Так, кое-где там стали появляться новостройки по цене аж $3000 за 1 кв. метр. В Дубне, например. В связи с этим, наш вывод такой: среднее и даже дальнее Подмосковье вступает в область высоких цен, спрос расширился уже и до этих пределов.

"Y": А зачем покупать жилье за $3000 за кв. м в области, если за такие же деньги можно купить хорошую квартиру в Москве?

Г.С.: Как я уже говорил, в Москве сейчас, такой дефицит, что покупать просто нечего. Очень много проблемных строек. Кроме того, та же Дубна – это наукоград. А это такие специфические города, где много людей, которые, в силу разных причин, не хотят ехать жить в Москву, но они уже имеют деньги и готовы покупать хорошее жилье. Например, это наши ученые, которые поработали на Западе, а теперь возвращаются в родные пенаты.

"Y": Какие прогнозы вы связываете с удешевлением ипотеки? Сможет ли это придать новый импульс рынку?

Г.С.: Ипотека должна решить задачу обеспечения доступности жилья. То есть повысить платежеспособность каждого конкретного покупателя. Тем самым, повышая платежеспособный спрос, она сама стала одной из причин того скачка цен, о котором мы говорим. Теперь же, в условиях дефицита и бешеного роста цен, ипотека тормозится. Она не будет развиваться, потому что когда есть люди, готовые покупать жилье за "живые" деньги, мало кто будет возиться с кредитами. Поэтому ипотечные сделки все чаще распадаются. Мы изучаем результаты работы нашего ипотечного центра и отчетливо видим это. Но при этом в Москве сейчас ипотека пользуется бешеным спросом. Просто на рынок сегодня пришли даже люди, не имеющие за душой ни доллара, ни рубля. Назанимает такой клиент у родственников-друзей на первый взнос, а реально купить квартиру не может. Риэлторы находят ему подходящий вариант, но пока банк утверждает под него кредит, квартира уходит...

Допустим даже, что государство при помощи субсидирования ипотеки сумеет снизить первоначальный взнос и процентную ставку. Что получится тогда? Люди еще быстрее побегут брать кредиты. А что покупать?

Мы, например, отслеживаем на вторичном рынке ежемесячное предложение новых квартир и видим, что с мая оно неуклонно уменьшается. Начинаем изучать, почему. Ведь даже если часть из выставленных квартир продалась, то должны же поступать новые. Так вот, поступление все лето и осень почти не менялось! То есть потенциальные продавцы пока не спешат продавать, они чего-то ждут. Одни еще не поняли, что рост цен начался, а тот, кто понял, решил подождать. Но скоро они поймут и начнут выставлять. Так что через полгода мы ожидаем сокращения дефицита, как за счет того, что выжидавшие продавцы начнут выставлять свои квартиры, так и за счет того, что снизится острота проблемы с недостроем.

"Y": В последнее время несколько ведущих столичных строительных компаний перешли во владение крупного российского бизнеса ("БазЭл" и "Ренова"). Почему Москва, так долго лелеявшая свой стройкомплекс, постепенно передает его в руки сторонних инвесторов?

Г.С.: Это очень серьезный вопрос. Причин тут много, и они весьма разноплановые. Давайте возьмем только одну, которая, может быть, и не является решающей, но, на мой взгляд, она очень важна. Кризис 2004 г. разве не напугал управление стройкомплекса Москвы? Разве они не увидели, что лучшие компании-застройщки оказались на грани разорения? Ситуация была довольно напряженная. Рынок стагнировал, приток банковских инвестиций уменьшился, получение кредитов затруднялось. Банки напряглись, а банковский микрокризис усилил недоверие к застройщикам. Банкиры не захотели, да и не имели денег на то, чтобы давать дополнительные кредиты. А за 2002-2003 гг. все очень привыкли жить на кредиты. Большие компании выпускали векселя, кто-то в IPO пошел. И получилось так, что устойчивые, с многолетним опытом компании вдруг оказались в тяжелом финансовом положении. Ничего удивительного. Рынок меняется, а они просто не успели отреагировать на эти изменения.

Поэтому, в условиях таких трудностей было решено пойти на жертвы, нежели разорять сройкомплекс – любимое детище московских властей, которое столько дает в бюджет. Лучше было отдать часть его кому-то за деньги, создав этими же деньгами своеобразную "подушку безопасности" и удержать тем самым стройкомплекс от разорения. Можно сказать, что тут еще сыграло противостояние региональных и федеральных властей. Федеральные власти поддержали Дерипаску, и Лужков был вынужден на это пойти. Я так думаю, потому, что в этом и было спасение.

"Y": С приходом на московский строительный рынок новых игроков не возникнет ли конфликт интересов между столичными властями и инвесторами? В том плане, что инвестор может захотеть строить одно, а городу нужно совсем другое.

Г.С.: Город имеет достаточно рычагов для того, чтобы этого не допустить. Само законодательство московское – прекрасный пример отработки градостроительных правил и норм, которые позволяют управлять этим процессом. У города есть достаточно нормативных и подзаконных актов для того, чтобы управлять градостроительством и обуздывать особо зарвавшихся инвесторов.