Путин решил "сдуть" ипотечный пузырь

Ответ на критический вопрос о "пузыре" на рынке недвижимости, надутом в следствии строительного бума в крупных городах, при помощи льготной ипотеки, прозвучал в ходе Петербургского Международного Экономического Форума (ПМЭФ) из уст президента России.

Путин и ипотека

По словам Владимира Путина, программу льготной ипотеки для всех регионов следует продлить еще на один год, до 1 июля 2022 года. При этом, ставка по ней для семей с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, должна составить 6%. Для остальных участников программы ставку следует поднять с 6,5 до 7%.

"Изюминкой" (а для большинства ложкой дегтя) президентского предложения стала рекомендация снизить предельную сумму ипотечного кредита до трех миллионов рублей, причем для всех регионов. Ранее предполагалось, что максимальная стоимость жилья по льготной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге будет установлена на уровне 12 миллионов рублей, а в остальных субъектах РФ — 6 миллионов рублей.

"Предлагаю продлить эту программу [льготной ипотеки] для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года, – сказал президент в ходе пленарного заседания ПМЭФ. – Но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку. Будут внесены некоторые изменения, а именно – установим ставку по льготной ипотеке в размере 7%, а предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов РФ в 3 млн рублей".

Президент уточнил, что резко прекращать программу льготной ипотеки нельзя, хотя она и была введена как временная антикризисная мера.

"Срок действия программы, как вы знаете, истекает 1 июля, совсем скоро. Повторю еще раз, она, эта программа, носила антикризисный, а значит временный характер, вместе с тем резко обрывать ее, сворачивать, конечно, нельзя", - отметил Путин.

Льготную ипотеку пора сворачивать

Именно к такому выводу приводит истинный смысл президентских предложений. По сути, сказанное главой государства означает, что строительный бум, взметнувший цены на недвижимость в российских столицах, и породивший тот самый "ипотечный пузырь" будет постепенно сходить на нет. Очевидно, что такое решение является попыткой охладить рынок и избежать ипотечного кризиса, опасность которого за последнее время возросла в разы.

Истинную цель "продления" программы льготной ипотеки быстро распознал и разъяснил глава банка "Открытие" Михаил Задорнов. По его мнению, Москва и Санкт-Петербург "выпадут" из программы льготной ипотеки на новостройки в ее обновленном виде, так как средний кредит в этих городах в два раза превышает установленный лимит в 3 млн рублей.

"Первое, что я думаю, – в той конфигурации, в какой она продлена на один год, Москва из Питер из нее выпадают. 3 млн рублей – это средний размер ипотеки по стране, но в Москве и Питере средний размер ипотеки ровно в два раза выше. Поэтому однокомнатную квартиру в Москве можно будет купить по льготной ипотеке, более – вряд ли", – отметил Задорнов, по мнению которого, к фактически оставшимся без льготной ипотеки столицам, присоединятся еще несколько крупных и успешных городов страны.

По мнению Задорнова, скорректированная программа смягчит выход из льготной ипотеки к нормальным правилам. "7% в принципе соответствует тому движению рынка, которое банки уже сделали", – отметил банкир, выразивший надежду, что это не повлечет за собой создания пузыря на рынке ипотечного кредитования.

"Не будет ипотечного пузыря. Сейчас средние темпы роста ипотеки за 20%, это правда. Потребительское кредитование – порядка 14-15% темпы роста. Ясно, что все мы ожидали, что в июне будет просто бешеный спрос, как это бывает, когда какая-то программа заканчивается. Сейчас будет более гладкое движение", – сказал журналистам Задорнов.

Риски велики

Компромиссное, хотя и довольно радикальное решение президента фактически "зарубить" льготную ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге несколько понижает риски ипотечного кризиса, хотя и не устраняет их полностью.

Как отмечается в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная в период пандемии, послужила импульсом для роста ипотечного кредитования, однако выгода от нее имела место только первые полгода.

В последствии программа привела к резкому росту цен на жилье и обернулась повышением долговой нагрузки населения. Так, средний размер ипотечного кредита подскочил на 14% вслед за стоимостью квартир.

По мнению экспертов АКРА, ужесточение денежной политики ЦБ РФ, повышение нормативов для банков и окончание программы льготной ипотеки – приведут к заметному удорожанию кредитов на покупку жилья, и как следствие, охлаждению перегретого рынка.

По данным Банка России, за январь-апрель физлицам выдано 1,715 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 77,6% больше, чем за тот же период годом ранее.

Совокупный портфель ипотечных кредитов в январе-апреле 2021 года вырос на 981,7 млрд рублей, или на 10,8%, до 10 трлн 68 млрд рублей. Средний размер одного ипотечного кредита в апреле составил 2,878 млн рублей. Это на 2,3% больше, чем в марте, и на 28,7% больше, чем в апреле-2020.

"Дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых "пузырей" и роста долговой нагрузки населения", – предупреждает Центробанк.

Экспертная оценка

Опрошенные "Утром.ру" эксперты в целом согласны с позицией Центробанка, реально видящего угрозу "ипотечного пузыря" и ратующего за отмену льготной ипотеки.

"ЦБ РФ видит возможность возникновения пузыря на рынке в условиях растущей задолженности граждан перед банками. Потому и было предложено программу свернуть после 1 июля этого года, оставив только для регионов, где это нужно для роста рынка жилья", – пояснил "Утру.ру" аналитик УК Альфа-Капитал Денис Бадьянов.

При этом, аналитик отмечает и роль самого Банка России, пытающегося воздействовать на рынок при помощи ужесточения денежно-кредитной политики.

"Увеличение ключевой ставки до 5-6% должно способствовать тому, что в стране общий уровень инфляции должен начать снижаться", – говорит он.

Как мы видим, прямого сворачивания льготной ипотеки на сей раз не состоялось, но тот факт, что максимальный размер кредитов был сокращен до 3 млн. рублей может свидетельствовать о ее фактическом избирательном прекращении.

Именно о такой возможности говорят и опрошенные эксперты, отвечавшие на вопросы "Утра.ру" еще до оглашения президентом своего "предложения".

"Сначала – до конца октября 2020 года, затем – была продлена до 1 июля 2021 года. После завершения проекта государство может оставить программу в регионах с высоким спросом на жилье, но при этом возможно увеличение ставок по ипотечным кредитам", – пояснил первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

По мнению эксперта, это произойдёт только в случае параллельного ужесточения кредитно-денежной политики со стороны Центробанка. Таким образом, банки смогут также снизить число рисковых кредитов в своём портфеле. Клиенты с очень маленьким первоначальным взносом или те, у кого низкий кредитный рейтинг, будут отсеиваться.

В целом одобряет действия и немерения ЦБ и руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

"Эти меры направлены на охлаждение рынка ипотеки в стране, на то, чтобы не допустить возникновения пузыря (когда граждане берут много кредитов, с которыми впоследствии не могут расплатиться), - говорит он. – Эти действия должны привести к тому, что рынок ипотечного кредитования будет более сбалансированным и предсказуемым, что важно для банковской системы страны".

Подводя итог, можно сказать, что и ЦБ и президент на сегодняшний момент сделали достаточно много для того, чтобы "сдуть" образовавшийся на рынке ипотечный пузырь. Несмотря на заявление главы государства о продлении программы льготной ипотеки еще на год, принятые им решения фактически говорят о начале ее непосредственного сворачивания. Вкупе с повышением ключевой ставки Центробанком это несколько снижает напряжение на рынке жилья и вероятность ипотечного кризиса.

Однако, возможность его возникновения не исчезает полностью. Не стоит забывать, что колоссальные объемы льготной ипотеки, с очевидно плохим обеспечением, уже выдан клиентам, не являющимся образцом кредитной надежности. Их финансовое положение сильно зависит от общей экономической ситуации, определяющей уровень и стабильность их доходов.

Это означает, что даже если льготная ипотека будет сегодня отменена совсем, риски ипотечного кризиса не снизятся до нуля, а напротив, будут сохраняться, причем на достаточно высоком уровне.