Первый доходный дом, построенный в Москве после 1917 года |
Лично мое субъективное мнение – любовь к обладанию квартирами у нас не только потому, что жизнь нашу и наших бабушек и дедушек 70 лет портил квартирный вопрос. Но и потому, главным образом, что собственная квартира – практически единственная собственность, которой удалось обзавестись большинству граждан за 20 постреформенных лет. Причем значительной части – на пресловутую халяву. Вдумайтесь – даже за обладание несчастным ларьком нужно было платить мзду вначале бандитам, потом чиновникам, рисковать и унижаться, не спать ночами и жертвовать друзьями. А тут – даром дали.
И уже совсем не хочется думать о том, что даром – только сыр в мышеловке, и квартиры наши очень сие сооружение напоминают. Не только размерами – любой грамотный юрист скажет, что собственность в многоквартирном доме – это гораздо более сложно, нежели в частном. А ведь государство все еще не решается отпустить эксплуатацию наших домов в рынок – потому что кому надо, прекрасно осведомлены о том, сколь накладно и в организационном плане сложно такое самоуправление. Достаточно посмотреть на историю ТСЖ: ведь здесь счастливые случаи редки как алмазы. А если приглядеться, то непременным условием такого счастливого случая будет незаурядная воля жильцов. Тут обязательно найдется нескольких ярких лидеров, способных увлечь остальных, при этом обладающих кучей времени и незаурядными способностями к юриспруденции, бухгалтерскому делу и инженерно-строительном специальностям. Правда, что будет с ТСЖ, когда эти люди отойдут от дел – вопрос. Вернее всего, дамоклов меч, нависший над домом в виде алчных сторонних захватчиков дома, стоящего на слишком привлекательной земле (это, как правило, центр и исторические здания). Тут, если коммуналки в доме давно выкуплены приличными (и небедными) людьми, образуются самые образцовые ТСЖ. Во всех остальных случаях лучшего варианта, чем захват управления домов бывшими ЖЭКами и домоуправлениями, и не выдумаешь. Увы. Практически все остальные честно образованные жильцами ТСЖ уже погрязли в склоках и скандалах.
В сущности, именно поэтому дома во всем мире, как правило, имеют одного хозяина – физическое лицо или компанию, а квартиры в них сдаются. Кондоминимумы с собственностью в виде квартир – вещь гораздо менее распространенная. Они редко бывают в сегменте эконом-класса – это товар штучный, для людей небедных. Сам дом может быть и небоскребом, но все же чаще всего речь идет о довольно небольшом количестве квартир. Так вот: и там скандалы и перепалки вещь обыденная. Что делать – сколько жильцов, столько мнений за которые, к тому же, платить придется всем.
Именно отсутствие домовладельцев – первопричина того, что аренда жилья в России не приобретает цивилизованных черт. Потому что только владение домом дает возможность снизить издержки на его эксплуатацию – и повысить, таким образом, рентабельность арендного бизнеса. Потому что ныне аренда сама по себе может принести 5-7% годовых. Это меньше, чем депозит в банке. Пока квартиры бурно росли в цене, сюда добавлялся и этот фактор, а теперь он исчез. И верить, будто хозяин жилья будет из этих несчастных 5-7% выплачивать еще 13% подоходного налога, крайне наивно.
Столичные власти уверяют, что бороться с нелегальной арендой они собираются строительством недорогих доходных домов. В принципе, идея верная: появляется сегмент домовладельцев. Однако ее практическая реализация вызывает сомнения. Ведь главный враг доходного дома сегодня – дом на продажу. Потому что построить и продать дом – это окупить расходы на него уже к моменту окончания строительства. А доходный дом окупится в лучшем случае через 10 лет. На Западе, при тамошней рентабельности строительного бизнеса и минимальной предоплаты за квартиру на стадии котлована, рентабельность этих бизнесов сравнима. У нас – нет.
Единственный сегмент, где власти могут внедрить идею доходных домов – это предоставление квартир очередникам. Что и разумно: все же право на жилище не подразумевает право собственности на оное. Но даже здесь этот принцип применим только к "постсоветским" очередникам: а в очереди еще стоят и те, кто занял ее в конце 80-х...
Тем не менее, вопрос развития рынка аренды более чем актуален. Тем более в Москве – в мегаполисе мобильность жителей является залогом и таких проблем, как транспортная перегруженность. И если уж трудно отучить нас от собственнического инстинкта, то можно хотя бы стимулировать такую практику, как сдача в аренду своего жилья с одновременным съемом другого – ближе к работе, большей или меньшей площади. Может быть, стоит мэрии создать своеобразный банк таких квартир? С гарантиями власти и арендаторам, и арендодателям. Возможно даже, с разумным регулированием арендной платы – в обмен на легализацию арендодателей и налоговые льготы для них. Может, чем бороться с нелегальной арендой квартир, лучше помочь ей легализоваться? Ради решения того же квартирного вопроса?