Как продать ипотечную квартиру

erid: LjN8KXt3i

В среднем кредитный договор на сумму в несколько миллионов рублей по ипотеке выплачивается 15–20 лет. Это большой период времени, за который в жизни может многое поменяться. Например, вы захотите продать квартиру с ипотечным долгом.

Есть три способа решить квартирный вопрос в такой ситуации:

1. Продавец недвижимости самостоятельно находит нужную для погашения сумму, закрывает ипотеку и после этого продает квартиру.
2. Покупатель дает деньги продавцу, чтобы тот закрыл ипотеку, затем оформляется сделка купли-продажи.
3. Сделка полностью проходит на стороне банка.

Разберем каждый способ отдельно.

Продавец закрывает ипотеку и продает квартиру

Продажа квартиры в ипотеке может показаться сложной задачей, но на практике – это решаемый вопрос. Самый простой выход – продавец сам находит деньги для погашения ипотеки и затем продает квартиру.

Такая схема подойдет тем, у кого остался небольшой долг, – тогда снять обременение продавец может самостоятельно. Дальше все будет сводиться к свободной продаже квартиры.

Чтобы понять, как продать ипотечную квартиру в каждом конкретном случае, важно оценить финансовое положение продавца, включая:

1. Остаток задолженности по ипотеке. Подсчитайте общий остаток по основному долгу и проценты. Это удобно делать с помощью финансового калькулятора, например, на сайте банка, через который оформляли ипотеку.
2. Накопления. Оцените ваши сбережения и другие доступные финансовые ресурсы – какую часть ипотеки вы можете покрыть с их помощью.
3. Рыночная стоимость недвижимости. Проведите оценку квартиры или проанализируйте цены на подобные объекты на рынке. Для этого нужно промониторить сайты с недвижимостью, обращая внимание на варианты с аналогичным метражом, местоположением, ремонтом.
4. Расходы, связанные с продажей. Учтите комиссии агентов по недвижимости, налоги и другие затраты, которые лягут на вас при продаже квартиры.

Второй шаг – погашение ипотечного кредита. Когда есть достаточно денег, чтобы погасить оставшуюся задолженность по ипотеке, нужно связаться с банком и запросить точную сумму для погашения, а также инструкции по оплате. После успешного закрытия кредита финансовая организация предоставит все необходимые документы, подтверждающие, что недвижимость больше не в залоге.

Чтобы продать недвижимость было проще, необходим еще один подготовительный этап. Он зависит от состояния квартиры.

1. Для жилья с готовым ремонтом: уберите личные вещи и избавьтесь от визуального шума. Это поможет сделать недвижимость привлекательной для потенциальных покупателей и повысит шансы на успешную продажу.
2. Для квартир без отделки: подчеркните потенциал пространства. Объясните покупателям возможности персонализации и адаптации объекта под их нужды. Это может быть особенно важно, так как квартиры без отделки дают будущим владельцам больше возможностей, чтобы создать собственное уникальное жилое пространство с нуля.

В любом случае важно подготовить объект так, чтобы он был представлен в наилучшем свете. Это включает в себя и качественные фотографии для рекламных объявлений и, возможно, сотрудничество с профессиональным агентом, чтобы оптимизировать процесс продажи.

Когда появятся потенциальные покупатели, предстоит проводить показы и вести переговоры о цене. После достижения соглашения подготовьтесь к заключению сделки и передаче прав на недвижимость новому владельцу.

Покупатель дает деньги на закрытие ипотеки

При наличии заинтересованного покупателя, есть возможность упростить процесс продажи ипотечной квартиры. Важно, чтобы человек был согласен закрыть долг по ипотеке и планировал совершить покупку на собственные деньги. Это лучшее решение, если у продавца остался большой долг по ипотеке.

Подготовка к продаже включает:

●   Общение с покупателем. Уточните, как будут переданы деньги на закрытие ипотеки. Важно обсудить и зафиксировать в документах все детали: переведет ли будущий владелец деньги напрямую в банк или на ваш счет, каким образом и в какие сроки это будет сделано.

●   Согласование условий с банком. Прежде чем продолжить процесс, убедитесь, что ваш банк готов сотрудничать в таком формате. Некоторые финансовые организации имеют определенные требования или процедуры для таких сделок, поэтому важно получить предварительное одобрение и инструкции.

●   Юридическая проверка. Рекомендуем обратиться к юристу, который специализируется на недвижимости, чтобы убедиться, что все аспекты сделки, включая передачу денег и переоформление права собственности, соответствуют законодательству. Это поможет избежать проблем в будущем.

Когда у вас есть заинтересованный покупатель, остаётся только согласовать условия сделки.

1. Цена. Обсудите с покупателем стоимость квартиры и условия оплаты. Если покупатель готов погасить вашу ипотеку, это может влиять на окончательную цену.
2. Сроки. Договоритесь, когда именно сделка должна быть завершена, чтобы подготовить необходимые документы.
3. Документация. Обсудите, какие документы и процедуры понадобятся для завершения сделки, включая переоформление права собственности.

Как правило, оформление сделки состоит из нескольких шагов:

1. Подготовка документов. Соберите необходимые бумаги для сделки, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи и другие.
2. Оформление сделки. Соглашение двустороннее - между покупателем и продавцом. Ипотечный банк привлекается в случаях, когда требуется согласие на реализацию залогового имущества.
3. Регистрация. Переоформите право собственности на покупателя в соответствии с действующим законодательством.

После переоформления права собственности сделка на ипотечную квартиру считается завершенной. Покупатель теперь считается законным владельцем квартиры.

Сделка ведется банком

Есть также возможность продать ипотечную квартиру с помощью услуг банка. Если он возьмет на себя все обязанности по продаже, это может существенно упростить процесс. Кроме того, такая схема покупки исключает вероятность рисков для нового собственника и экономит время всех участников сделки.

Продажа квартиры через банк возможна в двух случаях. Первый – банк самостоятельно решает, что квартиру следует продавать из-за неоплаты клиента по ипотеке. Второй – человек принимает решение обратиться в финансовую организацию лично, описать сложившуюся ситуацию, причины и необходимость срочной продажи.

После решения банка следующим шагом будет оценка рыночной стоимости вашей квартиры. Это необходимо, чтобы убедиться, что продажа позволит финансовой организации погасить все оставшиеся долги по ипотеке.

За подготовку квартиры к продаже будет полностью отвечать банк – он берет на себя весь процесс продажи, включая рекламу, показы и переговоры с покупателями, а также оформление сделки.

Когда удалось продать ипотечную квартиру, банк погашает оставшуюся задолженность и переоформляет право собственности на нового владельца.

Решение продать квартиру, которая еще в ипотеке, через банк может быть выходом, если у вас финансовые затруднения. Но помните, что для банка важно сначала вернуть свои деньги, которые вы взяли в кредит. Это значит, что цену квартиры нужно установить так, чтобы хватило на погашение ипотеки. В целом продать ипотечную квартиру – проще, чем может показаться. Если нет понимания, какому способу лучше отдать предпочтение, можно заручиться поддержкой профессионалов.

Покупатель берет кредит для приобретения ипотечной квартиры в другом банке

Многие банки выдают кредиты на приобретение квартир, которые уже находятся в ипотеке. На одобрение кредита это не повлияет, однако процесс сделки имеет особенности. Кредит и первоначальный взнос будут переводиться продавцу двумя траншами. Первый транш – в размере остатка задолженности продавца перед его банком-кредитором. После первого транша продавец погашает свои обязательства и снимает обременение с квартиры. После этого происходит регистрация сделки в Росреестре, право собственности переходит покупателю, и квартира оформляется в ипотеку банком-кредитором покупателя. Затем продавцу перечисляется вторая часть суммы.

В зависимости от банка-кредитора продавца в такой схеме могут быть особенности. Кто-то просит приостановить регистрацию сделки в Росреестре до того, как продавец снимет обременение с квартиры, кто-то попросит продавца заключить с покупателем краткосрочный договор поручительства по кредиту, в некоторых банках у сторон потребуют доверенность на определенные действия для сотрудника банка-кредитора.

Еще одна схема, позволяющая оформить сделку по продаже ипотечной квартиры, – провести одобрение покупателя в том же банке, который является банком-кредитором продавца. После этого – провести сделку с разрешением залогодержателя и сменой залогодателя.

И третий способ – использовать процедуру рефинансирования ипотечного кредита продавца в банке-кредиторе покупателя. При этом рефинансирование может быть как завершено (тогда далее сделка пойдет по схеме смены залогодателя), так и не завершено до сделки (в процессе рефинансирования есть период перезалога, когда обременение с квартиры уже снято, а новый банк-кредитор еще его не наложил). Если рефинансирование не завершено, т.е. обременение в пользу нового кредитора еще не возникло, можно провести сделку по покупке недвижимости без обременения. Продавцу же останется только погасить остаток задолженности.

Продажа квартиры в ипотеке – чем поможет риелтор

Продажа ипотечной квартиры, в новостройке или на вторичном рынке, требует глубокого понимания процесса и рынка недвижимости. В таких ситуациях услуги опытного риелтора становятся особенно ценными.

Риелтор поможет в оценке текущей рыночной стоимости недвижимости. Учтет все факторы, влияющие на цену, включая местоположение, состояние квартиры и условия ипотеки. Это особенно важно, когда оформлена ипотека на вторичное жилье, где цены зависят от многих факторов.

Кроме того, специалист поможет подготовить необходимые документы. Убедится, что сделка соответствует всем законодательным требованиям. Это включает юридическую проверку документации на недвижимость и помощь в оформлении договора купли-продажи.

Риелтор окажет поддержку в проведении переговоров с потенциальными покупателями. Представит интересы продавца и обеспечит максимально выгодные условия сделки. Благодаря опыту работы с различными типами ипотечных сделок, специалист найдет подход к каждому покупателю – это повысит шансы на успешное заключение сделки.

На правах рекламы
М2 (ООО "Экосистема недвижимости", ИНН 7707430681)