Цены на жилье ушли в оппозицию

Темпы роста цен на жилье в среднем по России в ближайшие годы не должны превышать 20%. Такой довольно конкретный прогноз лег в основу комментария помощника министра промышленности и энергетики Леонида Чернышова, который он посвятил ситуации на рынке недвижимости. Когда предложение превысит спрос, темпы будут расти не больше, чем темпы инфляции, отметил Л.Чернышов. По мнению помощника министра, принимаемые сегодня законодательные нормы, в любом случае "прижмут" динамику роста стоимости квадратного метра. По общим прогнозам, которые готовились к представлению пакета законопроектов, считает г-н Чернышов, предложение должно "догнать" спрос к 2007 году.

Напомним, что в минувший понедельник, президент РФ Владимир Путин подписал ряд законопроектов, призванных способствовать формированию в России рынка доступного жилья. Речь идет о федеральном законе "О внесении изменений в статьи 250 и 251 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации", принятом Государственной Думой 31 июля 2004 г. и одобренном Советом Федерации 8 августа 2004 года.

Также Президент РФ подписал федеральные законы: "О внесении изменений в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации", "О внесении изменений в статью 8 закона Российской Федерации "О плате за землю", "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации", "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации", "О внесении изменения в статью 284 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации", "О внесении изменений в статью 256 Налогового кодекса Российской Федерации".

Принятые законы предусматривают упрощение механизма осуществления сделок с недвижимостью, а так же выводят из-под налогообложения ряд операций с недвижимостью.

По замыслу правительства и президента, главной целью формирования в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу.

Вместе с тем, пока достаточно сложно оценить, насколько принятые законы смогут способствовать решению столь амбициозной задачи. Не секрет, что платежеспособный спрос на рынке жилья формируется весьма незначительной категорией граждан, составляющей не более 10% населения страны. В изменении же жилищных условий, на сегодняшний день, нуждается порядка 80% семей россиян.

Особенность современного жилищного рынка России состоит в том, что реально существующий платежеспособный спрос существенно превышает предложение. Это и является главной причиной завышенных цен на жилье.

Попросту говоря, сравнительно небольшая часть населения имеет возможность покупать все жилье, предлагаемое продавцом, по любым ценам. Учитывая сильнейшее социально-экономическое расслоение в российском обществе, существующего на сегодняшний день предложения недостаточно для удовлетворения потребностей даже наиболее платежеспособной его части, не говоря уже обо всех остальных.

Что бы ни говорил с высокой трибуны президент, в обозримом будущем большая часть населения страны никогда и не при каких условиях не сможет стать участниками рынка недвижимости. Что касается подписанных президентом законов, то их действие практически не распространяется на базовые причины той ситуации, которая сложилась сегодня на рынке.

Так, например, большие надежды возлагаются на освобождение от налогов сумм, полученных от продажи жилья, - независимо от того, когда была приватизирована продаваемая квартира. Ранее гражданин, владеющий жилплощадью менее пяти лет, при ее продаже освобождался от уплаты налогов с суммы лишь в один миллион рублей. Таким образом, все, что в этом случае превышало $34,2 тыс., подлежало налогообложению по ставке 13%.

Сомнительно, что такая мера способна кардинально повлиять на положение дел на рынке. Подавляющее большинство сделок заключалось и заключается по оценочной стоимости БТИ, которая редко выходит за пределы 1 млн рублей. Определенный положительный эффект данное нововведение может оказать лишь в сфере спекулятивных операций купли-продажи относительно новых и дорогих квартир, ускорив оборачиваемость в этом секторе рынка.

Помимо этого, согласно принятым законам, с 35% до 13% снижена ставка на доходы, полученные в результате экономии на целевых кредитах, выданных на покупку жилья. Однако до последнего времени данная величина не играла решающей роли в формировании расходного бюджета покупателя жилья в кредит и судить о реальном эффекте данного нововведения пока сложно. С высокой определенностью можно сказать лишь то, что особого влияния на снижение стоимости нового и любого другого жилья оно не окажет.

Большая роль в принятом пакете законов уделена упрощению различных бюрократических процедур, которыми изобилует рынок недвижимости, начиная с этапов землеотвода и строительства, заканчивая куплей-продажей готового жилья.

Перечисленные меры, бесспорно, окажут определенное воздействие на формирование цены. Однако проблема состоит в том, что это воздействие будет иметь кратковременный и весьма незначительный характер.

Определяющий любой рынок закон спроса и предложения обойти невозможно, равно как и принять к нему какие-либо корректирующие поправки. До тех пор, пока голые бетонные коробки раскупаются на самых ранних стадиях строительства за баснословные суммы, которые при всем при этом покупатели готовы за них выкладывать, ситуацию не смогут изменить ни какие законы. Изменения возможны лишь в случае резкого увеличения предложения жилья, о чем в ближайшее время говорить не приходится, или же, не менее резкого падения спроса, подобного тому, что наблюдалось в 1998-99 годы. Развитие ипотечных схем несколько увеличит объемы платежеспособного спроса, удовлетворить которые в полной мере нынешний строительный комплекс вряд ли будет в состоянии. Это станет еще одним доводом в пользу роста цен и уходу их за черту, недосягаемую для все больших групп населения.

Не первый месяц рынок будоражат слухи о возможном кризисе. На самом деле, они вовсе не лишены основания, но природа возможного кризиса будет иметь под собой все те же спекулятивные черты, что и нынешний рост рынка.

Обладая определенным административным и информационным ресурсом, в сегодняшней ситуации теоретически вполне возможно искусственно спровоцировать кратковременный кризис, который приведет к падению цен на 10-25% - низкая устойчивость свойственна любому спекулятивному рынку. Такое локальное падение будет способствовать молниеносному переделу рынка и выходу на него новых игроков, желающих припасть к неимоверно вкусному пирогу, под названием "рынок недвижимости по-русски".

Не стоит сомневаться, что следующим за такого рода "кризисом" этапом станет продолжение роста по принципу: спрос определяет предложение.