Ипотека все милее и милее

Про ипотеку сейчас пишут часто и много. Но, как правило, все эти статьи посвящены либо какой-то одной конкретной проблеме, связанной с покупкой жилья в кредит, либо описанию текущей ситуации на данном рынке в целом. И "грешат" они тем, что редко отсылают читателя к прежним публикациям на данную тему. А между тем далеко не все граждане необъятной нашей родины хорошо разбираются в экономике и тщательно отслеживают изменения в сфере жилищного кредитования, особенно если интерес к приобретению квартиры с помощью ипотеки появился у них сравнительно недавно (доходы-то населения по-прежнему растут). В итоге получается вот что: люди постоянно слышат, что ипотека развивается, однако конкретных примеров ее развития не имеют и по собственным ощущениям этого процесса не замечают. Мы решили восполнить данный пробел и, вспомнив некогда популярную, а ныне слегка подзабытую российскими СМИ рубрику "По следам наших публикаций", вернуться к вышедшей ровно год назад статье "Ипотека не так страшна, как кажется", дабы наглядно показать произошедшие за это время перемены.

Итак, сначала напомним вкратце основные постулаты названной статьи: "Постепенное снижение ипотечных ставок на протяжении предыдущих нескольких лет практически достигло оптимального значения, и дальнейшего их существенного уменьшения в ближайшее время ожидать не следует. А даже если это и случится, не за горами появление такой услуги, как рефинансирование, позволяющее перекредитоваться в другом банке под меньший процент. При этом цены на жилье стремительно растут, и любые переплаты по процентам и комиссиям быстро отобьются за счет данного роста. С другой стороны, перспективы накопить на свой кусочек городской жилплощади становятся все более туманными, и покупка квартиры оказывается выгоднее аренды. И наконец, в стране стабильная экономическая ситуация и нет никаких предпосылок к кризису, гипотетическая вероятность которого смущает некоторых потенциальных заемщиков".

Какая же картина предстает перед нами теперь? Что касается ставок, мы их тогда рассматривали на примере Международного Московского Банка, у которого они обычно находятся на нижней границе "рынка". Год назад ставки в ММБ были чуть больше 9%, примерно на том же уровне они и остались. Вернее, деньги на небольшой срок вполне можно под эти самые 9% и взять, более длинный кредит выдается под 9,4%. Правда, произошло снижение рублевых ставок: сегодня они составляют уже около 11%, но в долларах пока брать все равно выгоднее.

За минувший год цены на недвижимость в Москве выросли в два раза. В большинстве других регионов не так сильно, но рост наблюдался абсолютно везде. Так что те, кто купил квартиру по ипотеке год назад, полностью отбили все уже выплаченные и будущие процентные платежи за весь срок кредита. То есть эти люди уже "в плюсе", особенно те из них, кто еще и успел получить налоговый вычет.

Ситуация с арендой, надо признаться, стала менее очевидной. При нынешнем уровне цен она выглядит интереснее, чем год назад. Правда, если тогда мы писали о среднем уровне арендных платежей в $450 в месяц (далеко не новый панельный дом на окраине), то сейчас более или менее приличные квартиры для проживания в Москве стоят уже ближе к $600. Более того, хозяева арендуемых квартир, видимо, начитавшись о росте цен на недвижимость, начинают себя вести не вполне адекватно. Небольшой и пусть не очень репрезентативный опрос сотрудников нашей редакции, а также их родственников, друзей и знакомых показал, что для всех, кто снимает квартиру, в последние месяцы стоимость аренды была повышена, при этом размер прибавки зависел только от вменяемости арендодателя, каковая является товаром не менее дефицитным, чем дешевое жилье. В общем, арендовать стало чуть выгоднее, но и риски увеличились.

Любители острых ощущений по-прежнему ищут и, как всегда, находят признаки надвигающегося "экономического апокалипсиса". Недавняя небольшая коррекция цен на нефть вызвала серию публикаций, что, мол, вот он - кризис. Однако после этого цена, как назло, снова выросла. Так что для людей не столь "дальнозорких" кризис ближе не стал. Более того, на случай кризиса мы год назад советовали рассмотреть вариант кредита в рублях. Теперь же рублевые ставки, как уже говорилось выше, еще и снизились. Одновременно, как мы и предсказывали, появилось рефинансирование . Это значит, что можно взять сегодня более выгодный кредит в долларах, а если вдруг затерзают сомнения или, не дай бог, возникнут более явные признаки ухудшения экономической ситуации и возможного дефолта, перекредитоваться в рублях. Отметим также, что услуга эта пока новая, она, безусловно, будет развиваться, и, соответственно, условия будут улучшаться.

Подводя итоги этой небольшой ретроспективы, можно отметить, что в целом описанные в прошлогодней статье тенденции сохранились. Более того, при произошедшем росте цен за последний год ипотека стала практически единственным механизмом покупки квартиры, ведь накопить $150 тысяч в разумные сроки для большинства россиян практически нереально. Консультации с риэлторами показывают, что столь любимый некоторыми продавцами недвижимости персонаж – "нефтяник из региона" с чемоданом наличных, готовый купить любую квартиру в Москве, – миф. Треть жилья сейчас покупается по ипотеке, половина сделок на рынке недвижимости – альтернативные, поскольку, к сожалению, наиболее доступным вариантом улучшения жилищных условий в столице стала продажа имеющейся квартиры и покупка новой, часто с привлечением ипотечного кредита. Благо многие банки предлагают услугу одновременного проведения таких сделок – встречная продажа.