Московский рынок жилья: покупатель всегда без прав

Рынок столичной недвижимости время от времени сотрясают разнообразные скандалы. И вот, в конце июля в средства массовой информации просочились слухи о финансовых проблемах у застройщиков московского района Куркино. Якобы, инвесторы перестали перечислять денежные средства строительным организациям. Ситуация грозит остановкой строительства во всем районе, а люди не дождутся своих квартир.

Надо сказать, для московских властей Куркино является одним из предметов гордости их жилищной политики. "Маленькая Швейцария" на окраине мегаполиса анонсирована как рай для среднего класса. Молодые успешные менеджеры должны оценить хорошую экологию района (ага, это рядом-то с загазованной МКАД), удачное расположение и сохранение естественных ландшафтов. А главное, никаких типовых коробок. Каждый дом возводится по индивидуальному проекту, большинство домов малоэтажны, вокруг обещаются чудеса инфраструктуры.

С 1999 г. генеральным инвестором возведения Куркина, в соответствии с Постановлением правительства Москвы №1063, выступает исполнительный орган того же правительства – Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Заказчиком строительства по тому же Постановлению определен ГУП "Управление экспериментальной застройки". ДИПС также напрямую, через свой центр продаж, занимается реализацией квартир в строящихся домах Куркина. А продавать есть что – по различным экспертным оценкам, ДИПС контролирует от 50 до 80% первичного рынка столичного жилья.

В июле этого года в ДИПСе случилась малопонятная для непосвященных история: неожиданно с поста руководителя департамента ушел Леонид Краснянский, возглавлявший его с самого основания. Как тогда писала "Новостройка ру", Краснянский не готовил себе преемника, что не похоже на человека, который покидает пост по собственному желанию. И действительно, ходили слухи о неважных взаимоотношениях "Короля первичного рынка жилья" с самими Ресиным и Лужковым. Краснянский вроде бы отодвинул префектуры от реализации квартир в новостройках, отказался от оптовых продаж на первичном рынке и провел еще пару непопулярных самостоятельных решений. Возможно, за это руководитель ДИПСа и был разжалован в советники Ресина.

"Продажный центр"

Неожиданно мы получили доказательства потенциально конфликтной ситуации между органами исполнительной власти Москвы, строительными компаниями, работающими в Куркине, и рядовыми покупателями. В редакцию "Yтра" обратились супруги Петровы (фамилия по их просьбе изменена) и поведали такую историю.

В конце 2003 г. они заключили с ДИПСом договор купли-продажи квартиры в Куркине. Свой выбор супруги остановили на департаменте по нескольким причинам. Во-первых, в условиях стремительного роста цен на недвижимость в Москве ДИПС продавал жилье по более чем приемлемым ценам. Во-вторых, доверия к структуре московской власти было больше, чем к какой-нибудь коммерческой риэлторской фирме. Ну, а в-третьих, здесь квартиры предлагал сам инвестор строительства, да еще подкреплял их гарантиями правительства Москвы.

Как люди серьезные, Петровы в процессе заключения договора посоветовались с юристами, специализирующимися в области жилищного законодательства. Изучив типовую форму договора, эксперты от юриспруденции настоятельно посоветовали прописать туда некоторые изменения и дополнения. Главные касались сроков строительства дома и возможных санкций по отношению к департаменту.

Поясним: как следует из договора, ДИПС обязуется предоставить квартиру на условиях и в сроки, обозначенные в договоре. Далее в тексте договора эти сроки нигде не указываются. Как не указываются и какие-либо меры ответственности ДИПСа за несвоевременное или некачественное исполнение договора по отношению к покупателю. Зато с покупателя взыщут проценты за просроченную оплату, оштрафуют на 10% от стоимости квартиры, если тот захочет отыграть назад и взять свои деньги обратно. Вот они, "партнерские" отношения!

Тут, правда, вышла заминка. Менеджер единого центра продаж ДИПСа Наталья Чепрукова, ответственная за сопровождение данного договора, только развела руками в ответ на вопрос о включении дополнений. Условия договора менять нельзя. Подписывать его или нет – это ваше право.

Все же, понадеявшись на надежность предприятия под эгидой московского правительства, Петровы заключили договор. Через несколько дней, в самом начале 2004 года, как того требовал документ, за квартиру был внесен залог в сумме чуть более половины стоимости квартиры (остальную сумму семья платила частями с рассрочкой на полгода), и счастливое семейство стало ждать вестей о постройке дома. В ДИПСе на момент подписания договора, в конце декабря 2003 г., предупредили, что стройка еще не начата. Сдать дом планируется в III-IV квартале 2004 года.

Кстати, попытка застраховать договор от неисполнения второй стороной (департаментом) в страховых компаниях города потерпела неудачу – страховщики не нашли в документе... предмета страхования. Формально получалось, что на руках у покупателей простой договор о намерениях. А исполнять их или нет – воля продавца.

"Мы объявим тендер!"

В конце апреля, спустя 4 месяца после подписания договора, покупатели впервые наведались на место предполагаемой стройки. Рядом с местом, где должен был возводиться их дом, буквально на глазах выросло несколько новых зданий муниципального жилья, но под их строительство даже котлована не было. Разговоры со строителями ничего не прояснили.

Не изменилось ничего в окружающем будущую стройку пейзаже и в последующие месяцы. В середине июля супруги в очередной раз посетили злополучную стройку и поговорили с прорабом. Оказалось, у строительной фирмы, ведущей застройку микрорайона, нет даже договора с Департаментом (!) на строительство этого дома. Прораб был зол, о ДИПСе отзывался весьма нелестно и советовал к нему более по данному вопросу не обращаться. Видно, Петровы были не первые, кто нарушал внутреннюю гармонию его души разговорами об этом доме.

Терпение покупателей лопнуло (какой тут III-IV квартал сдачи, когда даже договора нет), и они начали названивать в Единый центр продаж ДИПСа. В результате первого разговора с менеджером по имени Евгения выяснилось: сроки сдачи дома немного переносятся. Теперь это будет I-II квартал 2005 года. А все из-за того, что "нанятая строительная фирма нас не устроила". Почему до сих пор не был заключен даже договор, менеджер не уточнила. Зато, подумав, заявила, что в конце года будет объявлен тендер (это слово было особо подчеркнуто) на подрядчика строительства. Явно фантастические сроки постройки дома за 1-2 месяца, да еще зимой, ее не пугали.

Через неделю, выражаясь модной ныне лексикой, центр и вовсе начал путаться в показаниях. Очередной менеджер (на звонки Петровым отвечали разные люди), застигнутый врасплох вопросом о сроках сдачи дома, заявила: "В этом микрорайоне у нас как бы все здания сдаются с опозданием". Потом рассказала, что строительство должно начаться "на этой неделе" (а как же, интересно, тендер?), а сдавать будут в I квартале 2005 года. "На самом деле, меняется строительная организация!" – радостно сообразила девушка под конец беседы. Очередной вопрос об отсутствии договора на строительство у прежнего подрядчика, при полугодичном бездействии ДИПСа по этому поводу, поставил в тупик и ее...

Что же это, граждане, получается? Департамент ссылается на строительные организации, с которыми у него нет даже формальных юридических отношений. Покупатель на ДИПС легальным путем повлиять не может, так по договору. Сроки строительства – сейчас вы будете смеяться, честное слово, – устанавливает не Департамент, а неизвестно кто – это тоже было вынесено из разговоров с многочисленными менеджерами Центра продаж: "Этим другие люди занимаются, не мы".

В конце концов, измученным супругам посоветовали обратиться в ГУП "Управление экспериментальной застройки". В ГУПе ответили кратко: "Кому вы деньги отнесли, тому и звоните".

Обещания от департамента

В ходе журналистского расследования мы перепроверили данные, полученные от Петровых. Сначала обратились за помощью к юристам, занимающимся жилищным правом.

Первый наш эксперт, юрист одной из ведущих риэлторских фирм столицы, не разрешила упоминать ее фамилию, узнав, что речь пойдет о ДИПСе. Смысл сказанного ею сводился к следующему: договор не самый плохой, но в нем немало "подводных камней" для покупателей. Например, в договоре не указывается, что сумма оплаты является окончательной и изменению не подлежит. Значит, по прошествии какого-то промежутка времени Департамент может взять и заявить: строительные материалы подорожали, стоимость квадратного метра увеличилась, так что надо доплатить. Плохо описаны характеристики будущей квартиры, многие пункты договора нуждаются в пояснении и уточнении.

Развернутый комментарий нам согласился дать юрист консалтинговой фирмы "Корпус Юрис" Владимир Комиссаренко. Наш разговор занял несколько часов. Мы публикуем наиболее интересные выдержки из этой беседы.

– Владимир, так что же за договор заключили наши покупатели?
– Перед нами не основной договор, как договор купли-продажи или инвестиционный договор. Это предварительный договор, и он возлагает на стороны лишь обязательство заключить договор купли-продажи в будущем по тем условиям, которые здесь установлены.

– Откуда такое заключение?
– Давайте рассмотрим предмет договора: "стороны пришли к соглашению в дальнейшем заключить договор купли-продажи квартиры..." (пункт договора 1.1). То есть предмет договора – не передача квартиры, а заключение в дальнейшем договора о передаче квартиры. Это же следует и из пункта об обязательствах департамента: "Заключить с гражданами договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором..."

– Покупателям было отказано в страховании этого договора. Что вы можете сказать по этому поводу?
– Этот договор не создает для департамента обязательств передать квартиру. Соответственно, никаких претензий покупатели к департаменту предъявить не могут. Единственное, что здесь можно застраховать, – это не заключение в срок основного договора (купли-продажи), но эти сроки не указаны.
Теперь дальше: департамент может расторгнуть договор в одностороннем порядке при невыполнении целых девяти пунктов. Самое интересное, что нигде в документе не прописано, какую сумму он вернет в этом случае. Вот еще интересный момент: по договору, претензии по качеству квартиры покупатели предъявляют к строительной организации. Но это противоречит закону "О защите прав потребителей" – покупатель не обязан знать, кто строил, претензии должны предъявляться к продавцу (департаменту).

– То есть, это пункт, которого быть не должно?
– Именно так. В договоре установлены огромные пени за просрочку платежей (0,2% от денежных средств, уплаченных с просрочкой, за каждый день просрочки оплаты).

– А разве устанавливаются предельно возможные размеры пени?
– Нет, но существует традиционная пеня. Ее размер зависит от ставки рефинансирования. Сегодня это получается где-то 0,04% в день, а тут в 5 раз больше.

– Давайте подведем некоторые итоги. Основные недостатки конкретного договора – это?..
– Первое. По идее, это должен был быть договор подряда или традиционный договор инвестирования. А это предварительный договор, который содержит не более чем обещание в будущем заключить основной. И если департамент берет на себя только одну обязанность заключить основной договор, то с граждан он уже при заключении этого договора берет деньги. Выходит, стороны неравны.
Второе. Очень плохо прописаны условия о платежах. В одном месте идет речь о задатке за квартиру. По закону, если договор потом не заключен по вине того, кто внес задаток, то задаток вторая сторона оставляет себе. С другой стороны, в договоре есть пункт о возвращении гражданам всей суммы за вычетом 10% в случае расторжения договора по вине граждан. Эти нормы в договоре противоречат друг другу. А раз уж этот договор предварительный, как мы выяснили только что, то с граждан вообще никаких платежей не должно быть. Ведь получается, что задаток взят в счет того, чего нет...
Третье. В договоре есть пункт о том, что покупатели обязуются доплатить за лишние квадратные метры площади, если после строительства квартира окажется более чем на 1 метр больше от установленного договором. То есть, например, за лишние пять метров возьмут более пяти тысяч долларов (цена 1 метра по договору чуть более $1000. – А.Т.). Покупатели готовы выкладывать такие деньги?
Четвертое. От граждан по договору требуют оплаты технического обслуживания дома до подписания основного договора. Непонятно, почему это они должны платить, раз они даже не собственники. По ст.210 Гражданского кодекса РФ, только собственник несет бремя содержания своего имущества.
Пятое. Просто замечательный пункт о том, что граждане обязаны явиться для заключения договора купли-продажи в указанное место и время и иметь при себе все необходимые документы. А если они в это время в отпуске? Это должно быть какое-то место, доступное для всех, я так понимаю. Где хотя бы примерный перечень необходимых документов? В общем, все это надо прописывать. Иначе может случиться следующее: покупатели прибыли для заключения договора, но какой-то справки, по мнению департамента необходимой, нет. Покупатели отправляются за справкой, а, согласно договору, начинает капать пеня за просроченный платеж...
Шестое. Пункт о возложении на граждан работ по паспортизации жилого помещения непонятен в принципе. В Москве сейчас до конца даже не ясно, что такое паспортизация. Существует два вида: обязательная, которую делает БТИ, и добровольная. Которая из них имеется в виду, из договора не ясно. В данном случае в договоре такая функция на покупателя возлагаться не должна. Это должен делать либо застройщик, либо продавец.
Можно добавить, что в договоре отсутствуют нормы о чистовой отделке помещений (обои поклеить и т.п.). Покупатели могут получить только голые стены и дыры в полу.

"В ближайшее время"

Разумеется, в ходе расследования возникшего конфликта мы позвонили в ДИПС с просьбой прояснить ситуацию. После того как звонок журналиста "Yтра" несколько раз переадресовывали разным специалистам, мы пообщались с Татьяной (фамилию свою она не назвала), ответственной за общение со СМИ. Татьяна поведала нам, что никаких претензий к департаменту быть не должно. ДИПС, как инвестор, регулярно перечисляет деньги заказчику – ГУП "Управление экспериментальной застройки". Все претензии к ним. А нашим покупателям для разрешения проблемы следует подъехать пообщаться с заместителем начальника ДИПСа во время его еженедельных объездов Куркина.

На следующий день заместитель начальника ДИПСа Лобода Владимир Владимирович через ту же Татьяну передал нам свой официальный комментарий: "Строительство 10-го корпуса в 16-м микрорайоне Куркина (дом, в котором Петровы приобрели квартиру. – А.Т.) начнется в ближайшее время. Сдача по первому этапу (фундамент, коммуникации, "коробка". – А.Т. ) планируется на конец 2004 года". Также Татьяна любезно предложила нам перезвонить и справиться о судьбе квартиры через месяц. А покупателям для урегулирования проблемы посоветовала обращаться в Штаб строительства района "Куркино" (Куркинское шоссе, 54): самая полная информация там, и руководители ДИПСа во время еженедельных объездов строительства тоже появляются там же.

Из источников, близких к ДИПСу, мы узнали, что отсутствие в договорах сроков строительства домов – обычная практика. Как нам объяснили, дело в том, что квартиры на первичном рынке скупаются еще до начала строительных работ, поэтому когда именно будет построен дом, наш продавец так сразу сказать и не может. А вот кому выгодно затягивать процесс строительства дома и для чего это делается, это уже отдельная история...

Кстати, звонили мы и в упоминавшийся неоднократно ГУП "Управление экспериментальной застройки", но нас там просто не поняли. Какие такие журналисты, почему звоните именно нам?..

Верить ли заверениям московских властей о безоблачных перспективах жилищного строительства после подобных инцидентов? Узнаем, когда станет ясно, чем закончился конфликт между покупателями Петровыми и Департаментом инвестиционных программ строительства.