Ипотека вряд ли станет доступной

Владимир Путин призвал снизить ставку по ипотечным займам. По словам президента, делать это надо не за счет бюджета. Глава государства предложил использовать такой инструмент, как ипотечные облигации. В правительстве уже анонсировали пилотный проект выпуска высоконадежной бумаги. Однако есть сомнения, что эта мера будет работать и приведет к тому, о чем так долго говорят власти: доступной ипотеке в России.

Фото: Валерий Матыцин/ ТАСС

Первые лица государства регулярно пытаются убедить ипотеку подешеветь. Особенно много было заявлений до нынешнего кризиса. Нужно снизить хотя бы до 10% ставку по жилищным кредитам, говорил Дмитрий Медведев 3 года назад. Владимир Путин в своих предвыборных статьях ставил цель 6%. Но даже в благополучные годы рублевые займы выдавались в лучшем случае под 11-12% годовых. 

В разгар кризиса правительство решило стимулировать жилищное строительство программой льготной ипотеки. Власти в прошлом году субсидировали ставку, тратя на это десятки миллиардов рублей. В итоге купить новое жилье в кредит стало можно под те же докризисные 11-12%. Зимой программу продлили еще на полгода. Но судя по всему, на этом власти намерены поставить точку.

Владимир Путин поручил найти способ удешевить ипотеку без нагрузки на бюджет. Из чего и можно сделать вывод, что вливать деньги в ипотечный рынок больше не планируется. Президент предложил другой инструмент: ипотечные ценные бумаги (ИЦБ).

Если в двух словах, то суть его в том, что банк выдает заемщику жилищный кредит, а потом продает долг. Допустим, ипотека выдана под 10%. Доходность ценных бумаг может составить 9%. Разница - заработок банка. Обеспечение по облигациям - платежи заемщика по ипотечным кредитам.

Это старый, хорошо известный рыночный инструмент. Даже слишком хорошо известный - мировой финансовый кризис начался с краха американского ипотечного рынка. В историю вошел обвал крупнейших американских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Запомнилось и то, что в их бумаги была вложена пятая часть резервов российского Центробанка.

Кстати нынешний руководитель ЦБ после предложения Путина сама вспомнила о том кризисе. И как сообщает ТАСС со ссылкой на Эльвиру Набиуллину, глава Банка России заявила, что новые бумаги должны быть очень хорошо защищены от проблем с качеством.

Впрочем, вряд ли стоит ждать удара с этой стороны. Объемы ипотечного рынка в США и России несравнимы. Это в Штатах перед кризисом на рынке недвижимости был пузырь. Нам, образно говоря, его еще надувать и надувать.

Сам по себе инструмент ИЦБ в теории очень хорош. Остается решить маленькую задачу: кто будет финансировать ипотечный рынок, то есть кто будет покупать эти бумаги.

Любое вложение - это риск. Покупая ипотечные облигации, инвестор - хоть российский, хоть западный - должен быть уверен, что в стране одни будут стабильно строить жилье, а другие стабильно его покупать и, главное, стабильно платить по кредитам. Цепочка дефолтов в России, конечно, не спровоцирует мировой кризис, как это было в США. Но идею финансирования ипотечного рынка похоронит.

Теперь простой вопрос: много ли в стране найдется потенциальных ипотечных заемщиков, которые не сомневаются в своем будущем, в том, что они много лет будут стабильно, без просрочек платить по кредиту? Ответ предлагать не буду, личная мера оптимизма у всех разная.
Потенциальными покупателями бумаг могут быть физические лица, простые россияне, которые хранят в банках больше 20 трлн рублей. Но граждан еще нужно убедить, что им гораздо выгоднее и надежнее покупать доселе неизвестные им облигации, нежели старых проверенных друзей - американские дензнаки.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов уже анонсировал пилотный проект выпуска высоконадежной ценной ипотечной бумаги. Реализовать его планируют уже в этом году, а в основе будет "первоклассная безрисковая ипотека". Министр финансов Антон Силуанов, в свою очередь, сообщил, что за этими облигациями должны стоять реальные метры жилой недвижимости.

Нет сомнения, что один раз у правительства получится провернуть операцию с ИЦБ. На самом деле ничего сложного в этом нет. Допустим, какой-нибудь очень надежный и успешный девелопер, имеющий хорошие отношения с властью, строит жилой комплекс. Какая-нибудь госструктура выпускает ипотечные облигации, а какой-нибудь госбанк их выкупает. Ну и какие-то неизвестные счастливчики приобретают жилье, взяв в кредит дешевые деньги. Эксперимент признают удачным, но будет ли все это работать и дальше - покрыто мраком.

Конечно, очень важна позиция банкиров. Ее понять несложно, и занятие это, в общем-то, очень скучное. Банки который месяц просят ЦБ смягчить денежно-кредитную политику, замечая, что пока ключевая ставка достаточно высока, кредиты в стране останутся дорогими. Хоть ипотечные, хоть потребительские. Тоже понятная точка зрения.

Регулятор, разумеется, стабильно отвечает, что из опасения разгона инфляции он не может существенно смягчить монетарную политику. 

Опыт показывает, что все эти дискуссии и предложения (а активно внедрять ИЦБ собираются не первый год) на кредитный рынок большого влияния не оказывают. Впрочем, повторюсь, мера оптимизма у всех разная.