Падение цен на жилье заканчивается

Грандиозный обвал цен на недвижимость в США, ставший спусковым крючком глобального экономического кризиса, близок к завершению. Важнейший показатель доступности жилья – соотношение медианной (разновидность среднего значения) цены недвижимости и медианного дохода домохозяйств – приблизился к уровню 1980-х гг., на которые приходится бум спроса на жилье. В те годы значение этого показателя составляло 2,9, что свидетельствовало о высоком интересе к объектам жилой недвижимости со стороны населения. Сегодняшнее значение этого соотношения лишь на 7% отстает показателей тех лет. Напомним, что в 2006 г. соотношение медианной цены к доходу составляло 4,5 – столь высокий показатель свидетельствовал о значительной доле в покупках недвижимости кредитных средств и наличии рыночных "пузырей".

Резкое снижение соотношения цены недвижимости и дохода домохозяйств стало следствием обвала цен на рынке жилья, составившее с 2006 г. порядка 30% а в некоторых сегментах и более 45%. И это при том, что, несмотря на кризис (в США он начал проявляться несколько раньше), личные доходы американцев за последние три года выросли в среднем на 10%.

Достигнутые сегодня значения говорят о том, что американский рынок недвижимости близок к своему дну и скоро будет готов к развороту. Этому будет способствовать и чрезвычайно низкий уровень процентных ставок в США. Упорядочение ситуации в сфере кредитования позволит сформировать новый спрос на изрядно подешевевшее жилье. Жилищный вопрос для американцев был актуален всегда, а это значит, что рост покупок на рынке недвижимости может начаться даже в условиях общего экономического спада. В свою очередь, улучшение ситуации на рынке жилья может стать переломным моментом для изменения общеэкономического тренда.

Примечательно, что признаки появления дна наблюдаются не только на американском, но и на российском (точнее, московском) рынке недвижимости. Так, согласно последнему отчету Аналитического центра компании "ИНКОМ-недвижимость", средняя долларовая цена квадратного метра столичной жилплощади за последнюю неделю снизилась на 1,3%, тогда как цены, номинированные в рублях, повысились на 3,1%. Это еще не позволяет говорить о наступлении периода роста ввиду резкого падения курса рубля к доллару, однако масштабы расхождения долларовой и рублевой динамики позволяют предположить, что период снижения цен на столичное жилье подходит к концу.

Риелторы отмечают увеличение спроса и количества реальных сделок во второй половине января; в первую очередь, речь идет о вторичном рынке, ситуация в секторе новостроек продолжает пока оставаться близкой к стагнации.

Объяснение происходящего может заключаться в значительном отложенном спросе на московскую недвижимость. В отличие от американцев, россияне, несмотря на кризис, располагают внушительным объемом сбережений, способным изменить ситуацию на рынке жилья. Наличие сбережений подкрепляется другим важным фактором – желанием покупки жилья. В большинстве случаев именно с этой целью и создавались денежные накопления, однако бурный рост цен в 2006 - 2008 гг. оставил многих потенциальных покупателей за бортом рынка. Начавшееся из-за кризиса снижение цен, составившее в разных секторах от 5% до 30%, вновь открыло возможности для покупок. Сомнительно, что граждане, имеющие на руках "живые" деньги, будут терпеливо дожидаться еще большего падения цен. Этого им не позволит как отсутствие постоянного жилья, так и значительная конкуренция со стороны других покупателей, находящихся в похожих условиях. Таким образом, на сегодняшний день появляются основания полагать, что падение цен на рынке недвижимости близко к своей нижней точке и дно рынка уже просматривается.