Московскую землю за так не возьмешь

На прошлой неделе столичное правительство подвело итоги государственной кадастровой оценки земель Москвы, проведенной в 2000-2002 годах. Количество квадратов, внутри которых цена земли одинаковая, резко увеличилось. Теперь город поделен на 1516 мелких ячеек вместо 69, образованных в конце 80-х годов.

Стоимость земли оценивали по ряду показателей: расположение относительно центра и благоприятных экологических зон, стоимость участков на рынке, близость транспортных магистралей, количество населения и наличие инфраструктуры. Специалисты Москомархитектуры считают, что проведена колоссальная работа, позволившая определить объективную стоимость земли. Однако у землепользователей возникают определенные сомнения: не последует ли за оценкой кадастровой стоимости резкий взлет цен на аренду?

Именно поэтому они торопятся выкупать арендованную землю в собственность. Пока сие можно сделать за сумму, соответствующую 5-30 ставкам земельного налога. Такие рамки устанавливает федеральное законодательство. Но правительство Москвы уже подало иск в Конституционный суд, полагая, что выкуп участков по дешевке нарушает его (правительства) права как собственника земли. Если КС примет положительное решение, то, как утверждают некоторые эксперты, платежные ставки могут быть подняты до 250-кратного размера ставки налога. Каковы реальные последствия кадастровой переоценки, "Yтро" попросило прокомментировать руководителя градостроительного кадастра, заместителя начальника ГлавАПУ (Главное архитектурно-проектное управление) Москвы Сергея Мельниченко.

"Yтро": Сергей Порфирьевич, поясните нашим читателям, что на самом деле означает новое деление Москвы на стоимостные участки и переоценка их кадастровой цены.

Сергей Мельниченко: Произошло то, что и должно было произойти. Мы провернули огромную работу вместе с правительством Москвы и создали основу для рыночной оценки стоимости земли. Построена, так сказать, "печка", от которой можно плясать при продаже участков, это серьезный революционный шаг. Смею сказать, что мы близки к объективному взгляду на стоимость земли в Москве.

Раньше одна оценочная зона вмещала в себя тысячу гектар. Слишком крупная ячейка. Сейчас мы разбили Москву на мельчайшие квадраты, что более правильно с точки зрения объективности оценки, и уточнили цену земли. Анализ сложившейся с 1993 г. практики продаж на рынке позволили сделать эту процедуру точной.

"Yтро": То есть новая кадастровая стоимость – объективный взгляд на цену земли в Москве?

С.М.: Безусловно. Это не расчетная цена, что очень важно. Не за столом придумано. Это некий анализ и обобщение того рынка, который сложился в городе Москве.

"Yтро": Говорят, что следующим шагом станет увеличение арендных платежей – это так?

С.М.: Я не думаю, что так произойдет. Это не впрямую взаимосвязано. Кадастровая оценка – показатель соотношения участков в разных условиях, детализированное соотношение. Теперь правительство Москвы может принять решение согласно построенному реестру – брать один процент на единицу или два и два десятых. От центра, разумеется, стоимость понижается к периферии, действует масса прочих факторов, но стоимость, в любом случае, зависит от того, в каком отношении к единице цены находится участок.

Между прочим, во всем цивилизованном мире арендная плата за землю и земельный налог устанавливается как процент от рыночной стоимости – от 1,5 до 2%. Поскольку мы строим рыночное общество – этот процесс естественный. В отношении каких-то землепользователей арендная плата может увеличиться, в отношении каких-то повыситься. Объединенные кварталы, большие, не давали адекватного представления о стоимости земли, это как средняя температура по больнице. А сейчас учитывается специфика. Если рядом промзона, вредное предприятие – цена пониже, в Серебряном бору – повыше. То есть создана более объективная оценка земли и следующее за ней налогообложение и арендная плата.

"Yтро": Вы считаете, правительство Москвы не воспользуется случаем добавить какой-то процент к общей сумме сборов с земель?

С.М.: Мое личное мнение – надо повышать арендную плату при одновременном снижении налога на прибыль. Единственный в мире налог, от которого невозможно уйти – налог на землю, и его надо повышать. А вот высокий налог на прибыль душит производство, его следует снижать. Во многих странах, кстати, 20-30% бюджета складывается за счет налога на недвижимость, который не спрячешь.

Конечно, не надо в одночасье повышать налог на землю и зависящую от этого арендную плату. У нас любят так – с размаху… Сейчас у нас чаша перекошена, налог на прибыль – большой, а налог на недвижимость – маленький. Надо параллельно выравнивать эти весы до нормального состояния. Причем это должно быть одновременно – как только повышают налог на землю, тут же, немедленно, нужно снизить налог на прибыль.

"Yтро": А знаете ли Вы о каких-то законодательных инициативах в этом плане?

С.М.: Ну разговоры ходят. К сожалению, у нас налоговой политики нет. Это должно быть понятие широкое, охватывающее ситуацию в стране будто с Останкинской башни – слева направо и сверху вниз. А у нас – снизили налог на доходы физических лиц до 13% - и назвали это политикой. Это не политика. У нас слишком много налогов, а ведь чем их больше, тем сложнее система налогообложения и больше расходов и административных сложностей по их собираемости. Почему-то этого не понимают, в первую очередь, те люди, которые напрямую этим занимаются.

Опять-таки, каждое ведомство пытается всунуть свой собственный налог. Их потому так и много, что каждому ведомству хочется получать деньги. Налог на дороги, на здоровье, на воду, на воздух… Наличие в стране большого количества налогов – плохая работа Министерства финансов. Повышение налога на недвижимость при одновременном снижении налога на прибыль – это, я считаю, налоговая политика. А внедрение новых налогов – ее отсутствие.

Кстати, напрасно считают, что правительство столицы так и стремится увеличить поборы с земли. Вы знаете, сколько составляет в бюджете Москвы поступления от земельного налога и арендной платы? Меньше 1%. Это комариные слезы. О чем мы говорим?

"Yтро": В Москве сложилась непростая ситуация: федеральное законодательство не позволяет правительству столицы устанавливать продажные ставки за землю, а оно считает, что тем самым нарушаются его права собственника. Прокомментируйте ситуацию.

С.М.: Продажные ставки – отдельная тема. Правительством Москвы подан иск в Конституционный суд, в котором оно требует позволения самостоятельно решать, по какой цене продавать землю. Мы ждем, когда он будет удовлетворен. Настолько все очевидно, что обсуждать в иске нечего. КС обязан признать существующую норму, пункт 2 закона "О введении в действие Земельного кодекса" неконституционной.

Собственника по Конституции никто не имеет право ограничить иначе как по законному решению суда, вступившему в силу. И по какой цене он будет продавать свою собственность, решать ему. За копейку или за миллион рублей. Сколько дают за эту собственность на рынке, столько она и стоит. За московскую землю дают больше, чем предписано нормой. Почему Москва должна терять свои деньги из-за положения, не соответствующего Конституции и, более того, вообще нормам международного права? Это прямое покушение на собственность, когда правительство Москвы заставляют продавать землю за бесценок.

"Yтро": Но федеральное законодательство не ограничивает стоимость, оно привязывает платежные ставки к ставкам земельного налога.

С.М.: Да, от 5 до 30 ставки земельного налога. Но понимаете, ничего никуда привязывать не надо. Лучший пример: первый участок, который был продан, право № 1 - 5 соток продавали в одном из переулков Москвы. Стартовая цена – 40 млн руб., окончательная - за 300 миллионов. Представляете разницу? Никаких расчетов стоимости земли не может быть. Единственная реальная оценка – рынок. За сколько землю купят, столько она и стоит.

"Yтро": Вы считаете, что решение КС будет положительным?

С.М.: В нашей стране может быть все. Черное могут назвать белым, все проголосуют, и полный вперед. До демократии нам еще далеко – дадут сверху указание, и решение КС будет соответствовать. Но эта норма неконституционная, и, по идее, КС должен без обсуждения заявить об этом.

"Yтро": Если будет положительное решение – дайте прогноз, каковы будут ставки продажи земли в стоимость?

С.М.: Я даже не хочу считать эти ставки. Сделанная сейчас оценка кадастровой стоимости земли основывается на анализе рынка, она вполне реальна. Это основа для определения цен. Рынок, конечно, будет немного "плавать", цена земли по отношению к кадастровой стоимости немного поднимется, но, думаю, ненамного.

Конечно, продажу права аренды мы несколько задрали, там ставки высокие. Поэтому я думаю, что разница между ценой продажи земли в долгосрочную аренду и ценой продажи земли в собственность будет невелика. Я могу ошибаться, но это мой прогноз.

"Yтро": Будет ли массовая скупка земли?

С.М.: Она уже давно идет. Покупая землю в аренду на 49 лет, в договоре с правительством Москвы пишут: если будет введена собственность на землю, то арендатор имеет право выкупить земельный участок с зачетом стоимости уже оплаченной аренды. Так что, в первую очередь, сейчас будут даже не скупать, а доплачивать и переоформлять в собственность.

"Yтро": Можно ли говорить, что цена продажи земли слишком маленькая, пока не принято решение Конституционного суда по иску Москвы?

С.М.: А мы не продаем и не будем продавать по федеральному законодательству. Я надеюсь, по крайней мере, что этого не будет. Были сообщения, что федералы продали какой-то участок на территории Москвы. Но по Гражданскому кодексу эта сделка будет ничтожной, поскольку федерация не владеет московской землей. Да, землю предполагают поделить на федеральную и принадлежащую субъекту федерации. Но до тех пор, пока это деление не произведено, собственник земли – московское правительство.

"Yтро": Последний вопрос: уже создан прецедент судебного решения, по которому земельный участок передается в собственность предприятия согласно федеральному законодательству, по стоимости примерно 5 ставок земельного налога. Как Вы считаете, не последует ли за этим случаем еще и еще? Пока землю можно отсудить по дешевой цене…

С.М.: Что касается принудительных продаж земли в судебном порядке, то они напрямую нарушают федеральный закон "О Конституционном суде". Согласно этому положению, если иск принят КС к рассмотрению (как принят иск правительства Москвы о признании неконституционности нормативов стоимости земли), то до принятия решения по нему никаких действий, касающихся спорного вопроса, предпринимать нельзя.