Подмосковные коттеджи скоро будет некуда девать

В то время как столичный рынок недвижимости, несмотря на долгожданное замедление темпов роста цен, продолжает испытывать дефицит предложения, отдельные сегменты загородного жилья, по мнению экспертов, уже близки к насыщению. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного недавно аналитическим центром ИРН, эта тенденция впервые наметилась в 2006 году.

На протяжении нескольких последних лет количество активных коттеджных застроек в Подмосковье неуклонно росло. Каждый год на рынок выходило больше новых поселков, чем распродавалось, достраивалось и уходило с рынка. Например, с середины весны 2004 г. до середины весны 2005 г. на рынок вышло 83 новых поселка, а ушло с рынка только 57. Подобное положение дел от года к году приводило к систематическому росту числа активных поселков в Подмосковье на 20–25%. А в этом году на рынке представлено 160 активных поселков, в то время как год назад их было 166. Формально количество активных поселков Подмосковья, в которых предлагаются на продажу отдельные дома или участки с подрядом, сократилось по отношению к 2005 г. на 3,6%.

Правда, стоит оговориться, что речь в данном случае идет лишь о поселках, в которых предлагаются на продажу отдельные дома или участки с подрядом. В исследование не вошли загородные новостройки, где возводятся таунхаусы, а также объекты вторичного рынка, то есть выставленные на продажу отдельные дома на уже застроенных и заселенных участках.

Одновременно с сокращением числа строящихся поселков происходит увеличение количества домохозяйств при уменьшении занимаемой ими площади. Иными словами, возрастает плотность застройки. Средняя площадь коттеджного поселка в Подмосковье, составляющая около 15 га, за год практически не изменилась. При этом среднее количество домов в поселке выросло с 53 до 60 (примерно на 14%). Так что суммарное количество домов (и участков с подрядом) в представленных на рынке активных поселках в этом году оказалось приблизительно на 9% выше аналогичного показателя прошлого года. А вот средняя площадь участка и дома сократились с 23,7 до 21,4 сотки и с 401,5 до 363,4 кв. м соответственно. "Это означает, что в новых поселках застройщики предпочитают делать более компактную "нарезку" участков под дома меньшей площади, но позволяющую разместить в поселке больше домов", - отмечают специалисты ИРН.

Кстати, что касается самих застройщиков, а также риелторов, реализующих результаты их труда: как отмечают наблюдатели, за последний год новых игроков на этом рынке практически не прибавилось – к ранее существовавшим 106 компаниям присоединились всего четыре новичка. И это также своего рода свидетельство насыщения рынка.

Аналогичные тенденции отмечаются и в области цен. Если в течение последних нескольких лет жилье на загородном рынке дорожало быстрее, чем на квартирном, то в этом году ситуация впервые изменилась на противоположную. С середины весны прошлого года до середины весны года текущего средний уровень цен на коттеджные поселки вырос с $1900 за 1 кв. м дома с учетом земли до $2433, то есть на 28,1%. А средняя стоимость квадратного метра в московских квартирах за этот же период времени увеличилась на 56,6% – с $1842 до $2884. Эти цифры лишний раз подтверждают, что аномальный рост стоимости столичных "квадратов" обусловлен не столько объективными экономическими причинами, сколько дефицитом предложения в новостройках на фоне повышенного спроса. На коттеджном рынке аналогичного дефицита предложения не наблюдается – напротив, имеет место его стабилизация. Не исключено, что это будет способствовать некоторому перетоку на него покупателей с рынка городского жилья. Благо, перспектива стать обладателем современного загородного дома (в среднем 25 км от МКАД) по цене средней московской квартиры для многих может показаться более чем заманчивой.