Ипотека понемногу становится ближе к народу

Квартирный вопрос продолжает оставаться актуальным для огромного числа россиян. В советское время молодым людям можно было надеяться на цепочку "общежитие – ведомственное жилье – улучшение квартирных условий". Или, в крайнем случае, на кооперативы и МЖК (молодежные жилищные комплексы). В современной России средством решения квартирных проблем вполне может стать ипотечное кредитование. Во всяком случае, после того как Госстрой России расписался в неспособности обеспечить страну дешевым жильем иными способами .

Что такое ипотека, слышал, пожалуй, каждый: в последнее время со стороны государства ведется активная пропаганда данного пути приобретения жилья. Для тех, кто не в курсе, напомним: при наличии не самой маленькой официальной зарплаты любой гражданин может пойти в банк, предоставляющий соответствующие услуги, и оформить кредит на покупку жилья. Залогом по кредиту будет служит сама покупаемая квартира. Она оформляется в собственность сразу по приобретении, но может быть аннексирована в пользу кредитора, если заемщик оказывается не в состоянии выплатить долг.

Таковы основы ипотеки. На российской почве это начинание пока реализуется с трудом из-за ряда проблем, о которых "Yтро" не раз писало ранее. К настоящему моменту дело "всенародной ипотеки" несколько сдвинулось с места, чему способствовало принятие, полное или частичное, некоторых законопроектов (в частности, прошел второе чтение законопроект "Об ипотечных ценных бумагах", разработаны проекты документов о строительных сберегательных кассах и пр.), а также появление на горизонте иностранного капитала. Однако реальное воплощение чаяний граждан о доступной ипотеке предлагают лишь несколько относительно стабильных программ кредитования. "Yтро" проанализировало предложения от Коммерческого банка "Агропромкредит" (КБА), Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Банка Москвы и банка "ДельтаКредит".

Все кредитные организации по-прежнему требуют документы, удостоверяющие размер официальной зарплаты. Именно эта препона пока является основным аргументом, отталкивающим население от ипотечных программ. Среди вполне успешно зарабатывающих граждан процент получающих деньги полностью "вбелую" довольно мал; между тем, чтобы оформить кредит, везде нужна справка с работы за подписью руководителя и главного бухгалтера с указанием среднемесячного дохода за последние 6 месяцев. На основании этих данных и рассчитывается сумма кредита, которую можно получить. В качестве документа, подтверждающего доходы, можно принести также копию налоговой декларации или трудовые договора.

Невзирая на начавшееся оживление на ипотечном рынке, около 80% ипотечных кредитов приходится на долю "ДельтаКредит". Условия последнего не предполагают поручительства других лиц, которое зачастую становится непреодолимым препятствием на пути к квартире. Еще одно положение, которое дает этому ипотечному банку преимущества на российском рынке, – отсутствие требования обязательной регистрации по месту жительства (то бишь прописки) в Москве или Московской области.

Само по себе это более чем странное требование, ибо людям, работающим в столице и не имеющим своего жилья, ипотека нужна в первую очередь. Тем не менее, банки продолжают требовать наличие прописки. По нашим данным, свидетельство о постоянной регистрации, кроме "ДельтаКредита", не потребуется и Банку Москвы (во всяком случае, это можно понять из списка требуемых документов). В последнем случае, правда, от заемщика попросят выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета по месту регистрации и справку о задолженности по коммунальным платежам. Так что иногородним придется, как минимум, съездить за этими бумагами в родной город.

"ДельтаКредит" анонсирует как преимущество своей программы тот факт, что во внимание принимаются не только показания официальной справки, но и некоторые другие законные и подтвержденные способы получения доходов. Таковыми считаются: процентный доход по банковским депозитам, доход в виде страховых выплат, доход по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества и пр. Подобные бонусы есть и у некоторых других кредитных организаций. Подтвержденные законные "нетрудовые" доходы к настоящему моменту учитывает при выдаче кредитов большинство организаций. А вот АИЖК признает только дополнительные доходы, полученные на не основном месте работы, подтвержденные трудовым контрактом и справкой с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за последние 2 года. По специальной форме.

Сроки предоставления кредитов варьируются. Банк "ДельтаКредит" предоставляет займ на срок 12 и 15 лет, Банк Москвы и КБА – до 10 лет, а вот АИЖК недавно увеличило срок предоставления кредита до 20 лет. В последнем случае возможность его выплаты значительно повышается – ежемесячные отчисления из семейного бюджета можно уменьшить вдвое. Но, правда, и риск остаться без квартиры за непогашение займа в срок продлевается во времени, что тоже не всегда приятно. Впрочем, никто не отменял возможность вернуть деньги разом при улучшении финансового положения семьи. Правда, за довольно большой штраф.

Пожалуй, после предоставления справки об официальных доходах, самой значительной препоной на пути к общедоступной ипотеке остается сумма первоначального взноса и величина взимаемых с кредита процентов. Во многих банках первая цифра так и остается на уровне 30% от стоимости квартиры. К примеру, стоимость однокомнатного жилья в Москве (далеко не элитного) составляет около $30-40 тыс., т.е. для оформления кредита, помимо прочих обязательств, необходимо заплатить не меньше $10 тысяч. При реальной зарплате в $500 накопить эту сумму непросто. Из рассматриваемых кредитных организаций на общем фоне выделяется "ДельтаКредит", который позволяет заплатить изначально лишь 20% – мелочь, а все же приятно.

Что касается процентов за предоставление кредита, то "барьерной" величиной, после переваливания через которую ипотека наберет ход, эксперты признают 7-8% годовых. До последнего времени банки держались на уровне в 18-21%. Теперь АИЖК предлагает 15% (ранее – 19%), "ДельтаКредит" держится в диапазоне от 12-15% (в зависимости от размера ежемесячных выплат), 15% просят в Банке Москвы, а КБА остается на 19% (для рублевого кредита).

Как можно видеть, до общедоступности всем рассмотренным ипотечным программам пока довольно далеко. Если грубо посчитать усредненный процент, получаем примерно такую диспозицию: при условии 12% на 10 лет и стоимости квартиры $40 тыс. переплата по процентам составит около $48 тыс. – при том, что первоначальный платеж составит около $12 тыс., а размер кредита – $28 тысяч. Такие цифры, разумеется, уменьшают желание воспользоваться ипотекой.

Но не все так просто. Даже "драконовский" кредит остается привлекательным для населения. И не потому, что рекламные слоганы не позволяют людям как следует приглядеться к условиям. Дело в том, что размер ежемесячных выплат на вышеприведенных условиях кредитования – $400. Эту сумму может потянуть практически любая семья со средним достатком (хотя бы в $800-1000 на двоих). Получается, что за относительно "подъемными" цифрами месячного платежа практически не видно огромной переплаты, которую придется выложить кредитующемуся за возможность вселиться в еще не оплаченное жилье. А учитывая тот факт, что эти же $400 стоит, в среднем, месяц аренды квартиры в Москве, преимущества ипотеки значительно возрастают. Даже с учетом более чем удвоенной окончательной стоимости квартиры.