Цена "квадрата" вскоре превысит $2000

"Yтро": Геннадий Моисеевич, какие факторы являются сегодня основной движущей силой роста цен на недвижимость?

Геннадий Стерник: В 2003 г., по нашим расчетам, более 50% прироста цен на жилье в Москве было обеспечено высокими ценами на нефть и в целом притоком на рынок недвижимости части сверхдоходов от экспорта энергоносителей, примерно 15% – дополнительными вложениями в недвижимость денег, истраченных на избирательные кампании, столько же – из-за стремления граждан избавиться от долларовых сбережений в условиях снижения его курса сначала относительно евро, а затем и рубля, и около 10% – от повысившейся склонности граждан к расходованию сбережений в условиях повышения текущих доходов.

"Y": Каковы, на ваш взгляд, пределы роста цен (на примере Москвы)?

Г.С.: Пределы роста можно определить только эмпирически, постфактум. Но некоторые ориентиры дает прогноз по построенной нами модели, в соответствии с которой возможна стабилизация цен на среднем уровне около 2100-2200 $/кв. м (в декабре, когда рассчитывался этот прогноз, они составляли около 1600 $/кв. м, в марте – около 1780 $/кв. м).

"Y": В последнее время много говорится о том, что в Москве практически не осталось свободных площадей под застройку. Следовательно, новое строительство будет осуществляться преимущественно на площадях, занимаемых промышленными предприятиями и ветхим жильем (прежде всего, т.н. хрущевками). Как это скажется на стоимости возводимого жилья?

Г.С.: Здесь правильнее сформулировать вопрос, как это скажется на стоимости строительства возводимого жилья. Конечно, издержки застройщиков возрастут, и доходность ряда проектов может уменьшиться, вплоть до рискованного уровня. Что касается стоимости реализации жилья, то в сегодняшних условиях рынка она мало зависит от стоимости строительства, т.к. растет вместе с повышением совокупного платежеспособного спроса, перекрывающего рост затрат. И этот рост позволяет застройщикам увеличивать издержки без существенного снижения доходности.

"Y": Какие типы жилья пользуются сегодня наибольшим спросом, какие обладают наибольшим потенциалом роста?

Г.С.: В условиях растущего рынка происходит консолидация трендов – все типы жилья растут в цене примерно одинаково. Время от времени какие-то из них, особенно на вторичном рынке, могут показать чуть более высокие темпы роста, затем наоборот. Но в среднесрочной перспективе (год и более) эти различия нивелируются. По опыту исследований на ранее пройденных этапах развития рынка жилья, различия в темпах роста по категориям жилья, расслоение рынка могут происходить, когда рынок переходит к стабилизации (хоть в стадии депрессии, хоть в стадии бума).

"Y": Какими категориями населения в наибольшей степени представлен современный спрос на жилье?

Г.С.: Всеми. В первую очередь, это состоятельны люди, в том числе и жители других регионов. Но и менее обеспеченные слои населения участвуют в рынке. Во-первых, как покупатели меньшего по размерам или удаленного по местоположению жилья с одновременной продажей более дорогого (что и поддерживает спрос на жилье низших ценовых категорий). Во вторых, как покупатели дополнительной площади – трехкомнатной квартиры вместо двухкомнатной и т.п. Однако с ростом цен последняя категория начинает не успевать за гонкой и отпадает от рынка.

"Y": Не кажется ли вам, что стоимость квадратного метра в московском "монолите", сопоставимая уже со стоимостью жилья в западноевропейских городах, это аномалия?

Г.С.: Не кажется. По критерию "качество/стоимость" московское жилье, за исключением самых фешенебельных апартаментов, еще не достигло уровня западноевропейского. Возможен рост как с точки зрения качества (в том числе качества инфраструктуры и сервиса), так и, соответственно, стоимости.

"Y": В последнее время аналитиками ведутся активные споры относительно значительного количества жилья, покупаемого физическими и юридическими лицами с инвестиционными целями, а не с целью проживания. Оценки объемов такого жилья (по Москве) расходятся в пределах от 10% до 60%. Каково ваше мнение по данному вопросу?

Г.С.: Мы провели расчет этого показателя по базе данных Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". По данным января-марта с.г. получена величина 8,8%, по 2003 г. – вдвое меньше. Конечно, принимались некоторые допущения относительно целей покупателей, и точность результата недостаточна. Сегодня мы оцениваем долю покупателей (физических и юридических лиц), имеющих инвестиционные цели, в 8-10%. Не надо забывать, что еще одна группа, покупающая жилье не для проживания, имеет не инвестиционные, а сберегательные цели, считая недвижимость не столько доходным, сколько надежным объектом вложения накоплений.

"Y": Существует ли опасность, что после того, как доходность от инвестиций в недвижимость начнет снижаться, а привлекательность других, более ликвидных активов (например, паев ПИФов) – расти, можно ожидать массового сброса "инвестиционной" недвижимости?

Г.С.: Конечно, существует. Ибо это нормальный процесс для рыночной экономики – перетекание денег в более доходные сегменты из менее доходных. Конечно, ПИФы не скоро достигнут сегодняшней доходности рынка жилья, и не в этом угроза рынку. Она – в возможном снижении доходности самого рынка жилья. Такое может произойти, если ранее названные факторы (а это, прежде всего, цены на нефть) перестанут подпитывать рынок и рост цен на жилье начнет замедляться вплоть до стабилизации. Тогда эта группа инвесторов начнет фиксировать прибыль или извлекать инвестиции, что может подтолкнуть рынок к дальнейшему снижению цен. Кстати, вторая группа (имеющая целью сбережения) более консервативна, и она вполне может переждать фазу снижения цен без ухода с рынка. Так что пока угроза ухода этих 10% не существует, да и не представляет опасности. Но не хотелось бы, чтобы их доля увеличилась до 30% и более.

"Y": Ряд аналитиков утверждают, что ситуация на рынке недвижимости имеет все признаки финансовой пирамиды. Вы согласны с подобной постановкой вопроса?

Г.С.: Нет, не согласен. Надо четко различать признаки пирамиды. Они состоят в том, что прибыль предыдущих инвесторов покрывается не доходами от производственной деятельности, а вложениями следующего поколения инвесторов. Деньги не растут, а перераспределяются.

Иное дело – сегодняшний рынок недвижимости. Пока приток денег на рынок идет, застройщики вкладывают их в строительство, инвесторы получают свои квартиры, денег много, цены растут, некоторые инвесторы-дилеры перепродают жилье и получают доходы – нормальная рыночная ситуация бума, пирамида здесь ни при чем.

Даже перегрева рынка пока нет, есть только опасность перегрева. Если вспомнить, то перегрев, эффект пузыря как раз возникает тогда, когда слишком много инвесторов начинают покупать (акции конкретной компании, жилье и т.д.) с целью перепродажи, при этом нового притока денег изнутри рынка (от продажи других акций) не хватает, а извне они тоже не поступают. Тогда рано или поздно инвесторы начинают продавать, и рынок откатывается вниз (или даже обрушивается). У нас эта ситуация может наступить, когда пойдут вниз цены на нефть. Тогда рынок недвижимости перестанет расти и станет непривлекательным. Пузырь лопнет.

При этом некоторые застройщики (а вместе с ними покупатели-долевщики) попадут в ситуацию пирамиды: чтобы достроить одно здание в условиях уменьшения притока средств, застройщик может пойти на изъятие денег из других своих проектов и их замораживание. Кстати, единичные такие случаи известны на рынке Московского региона и сегодня: инвестор-застройщик начал слишком много проектов одновременно, и собственных плюс заемных средств ему не хватает, приходится использовать средства инвесторов другого объекта. Вот это – типичная пирамида, но такие горе-застройщики всегда были и будут, и как раз сегодня не они определяют погоду на рынке.

Если верить мировым финансовым аналитикам, то высокие мировые цены на нефть продержатся еще минимум полгода, следовательно, в 2004 г. московскому рынку жилья эффект пузыря не грозит, разве что в 2005-м. Поживем – увидим.