Кризису на рынке недвижимости дана отмашка

На фоне разговоров о неизбежном кризисе на столичном рынке жилья, наводящих ужас на потенциальных покупателей квартир и частных инвесторов, вложившихся в еще не построенное жилье, нетрудно предсказать эффект от вчерашней публикации "Коммерсанта", повествующей об "огромной" сумме задолженности московских строителей по банковским кредитам.

Как сообщает "Ъ" со ссылкой на ЦБ РФ, "суммарная просроченная задолженность по валютным кредитам предприятий всех отраслей за II квартал возросла на $118 млн – с $368 млн до $486 миллионов. Задолженность строителей составила $112 млн (3,264 млрд рублей). Таким образом, строительные предприятия обеспечили более 90% прироста просроченной задолженности по валютным кредитам. Объем общей задолженности по валютным кредитам у строительных компаний за этот же период увеличился на 33% – c $1,017 млрд до $1,356 миллиарда. На долю строительных организаций Московского региона приходится 72% задолженности по валютным кредитам ($977 млн), а по просроченным валютным кредитам их доля составляет 99,8%. Еще на 12,893 млрд руб. (на 15%) – с 87,038 млрд руб. до 99,932 млрд руб.– возрос объем задолженности строителей по рублевым кредитам. Общая задолженность строительных компаний банкам, согласно данным ЦБ, составляет порядка $4,793 миллиарда. По оценкам специалистов, примерно в такую же цифру оценивается годовой оборот всего строительного рынка Москвы".

Так ли опасны новые симптомы нездоровья рынка недвижимости, как это может показаться в свете последних данных о ситуации в строительном комплексе и банковской сфере? Начнем с того, что делать далеко идущие выводы исключительно из цифры просроченной задолженности преждевременно. Несмотря на всю внешнюю внушительность, в масштабах современного рынка недвижимости она не так уж и велика. Проще говоря, $112 млн – это порядка тысячи условных квартир средней площадью около 62 кв. м по цене $1,805 тыс. за квадрат (по данным агентства "Индикаторы рынка недвижимости"). Определенные опасения могут вызывать лишь темпы роста этой задолженности: по данным "Ъ", по сравнению с предыдущим кварталом она возросла в 28 раз. Объяснением этому может служить тот факт, что этот рост в большей степени отражает ситуацию в одной-двух компаниях, нежели в целом по рынку. Ссылаясь на неофициальные источники, "КоммерсантЪ" приводит название двух ведущих строительных компаний, однако в какой степени именно они являются главными "виновниками торжества", судить сложно.

Кроме того, не стоит воспринимать участие банков в строительном бизнесе исключительно как прямое кредитование ими застройщиков. Доля чистых банковских кредитов в оборотных средствах строительных организаций не так велика. Кредитные организации скованы многочисленными правилами и инструкциями, устанавливающими жесткие лимиты на те или иные виды кредитования, поэтому участие банков в доходном, но рискованном строительном рынке осуществляется преимущественно через создаваемые ими дочерние структуры. В этом случае, прежде чем информация о просроченных кредитах отразится на балансах конкретных банков, должно пройти определенное количество времени. Это означает, что в случае, если невозвраты строителями кредитов имеют массовый, а не локальный характер, нынешние $112 млн. могут показаться всего лишь цветочками. Но более весомые выводы о реальной ситуации во взаимоотношениях между банками и застройщиками, а также о дальнейшей судьбе всего рынка можно будет делать, лишь имея на руках результаты III и IV кварталов, то есть не раньше начала следующего года.

Каких последствий можно ожидать в том случае, если ситуация с задолженностями строителей будет усугубляться, и кто пострадает от этого в наибольшей степени? Это напрямую будет зависеть от числа и размеров не способных расплатиться по долгам строительных организаций, а главными потерпевшими окажутся покупатели строящихся квартир (являющиеся, на деле, соинвесторами строительства и несущие при этом практически весь комплекс рисков, что и застройщик). В том случае, если не способными расплатиться окажутся всего 2-3 застройщика (что весьма вероятно), их обязательства (а с ними и все права) будут моментально выкуплены другими участниками рынка. Этот вариант можно считать идеальным, ибо в таком случае частные инвесторы даже не успеют ничего почувствовать. Хуже, если в финансовой несостоятельности придется признаться большому количеству строительных организаций. Тогда на продажу будет выставлено огромное количество недостроенного жилья, со всеми вытекающими для рынка последствиями.

Сбрасываемый банкротами недострой, а возможно и целые бизнесы в строительстве будут приобретены другими игроками, имена которых зачастую еще просто не известны на рынке. Вероятность масштабного передела в сфере недвижимости в подобной ситуации достаточно велика. Но даже и в этом случае нет оснований опасаться повторения ситуации 1998 г., когда падение цен на объекты недвижимости составило 30-50%: сегодняшний высокий платежеспособный спрос, связанный с избытком нефтедолларов и стабильным общеэкономическим положением, не позволит ценам просесть столь ощутимо.