Недвижимости больше некуда падать

Цены на московское жилье давно уже не демонстрируют темпов падения в 6% – 7% в месяц, однако, несмотря на это, говорить о полной стабилизации рынка все еще не приходится. Медленно, но верно стоимость московского квадратного метра продолжает снижаться.

Еще недавно экспертами высказывались предположения о том, что рынку удалось достичь "дна", находящегося в районе $4,2 тыс. за квадратный метр (по индексу, рассчитываемому аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости). Считалось, что с начала кризиса столичный рынок скорректировался в среднем на треть, после чего можно было ожидать постепенного возобновления роста. Однако во второй половине июня индекс снова продемонстрировал снижение, из-за чего многие поспешили расценить наметившееся было "дно" как временную остановку перед следующей волной падения. Напомним, что уровень $4 тыс. – $4,2 тыс. за 1 кв. м является достаточно важным для рынка московской недвижимости. На нем он достаточно продолжительное время "отлеживался" в 2006 – 2007 гг. перед штурмом отметки в $6 тысяч. Если предположить, что на этот раз удержаться на $4 тыс. – $4,2 тыс. рынку не удастся, то следующей исторической площадкой для него становится уже уровень 2004 – 2005 гг., чуть ниже $2000 за квадратный метр.

Впрочем, говорить о падении цен на еще треть пока преждевременно, равно как и о том, что площадка в $4 тыс. – $4,2 тыс. за квадрат оставлена окончательно. Это подтверждается развитием ситуации с начала кризиса. Наибольшее падение спроса и цен пришлось на осенне-зимние месяцы, отмеченные полной неопределенностью относительно глубины кризиса, состояния банковской системы и курса российского рубля. В момент, когда на большую часть из этих вопросов были найдены хотя бы промежуточные ответы, темпы падения резко сократились.

За весь кризисный период прослеживается четкая корреляция динамики рынков недвижимости и нефти. В этом нет ничего удивительного, так как мировая цена на нефть еще долго будет оставаться главным индикатором ожиданий относительно состояния дел в российской экономике. Чем круче динамика нефтяных котировок, тем сильнее надежда на улучшение финансового положения потенциальных покупателей недвижимости. Соответственно, тем выше цена предложения. До последнего времени это выражалось в том, что рост цен на черное золото вызывал схожее по силе замедление падения стоимости квадратного метра на столичном рынке.

По этой причине наблюдаемая сейчас коррекция нефтяных цен является едва ли не главной причиной возобновления снижения цен на недвижимость по итогам июня. Однако это вовсе не означает, что площадка в $4 тыс. – $4,2 тыс. пройдена и ловить цены следует на следующем остановочном пункте – $2 тыс. за квадратный метр. Прежде всего, это связано с не ясной до конца ситуацией вокруг нефти. Нынешняя коррекция вовсе не означает, что котировки в скором времени провалятся к уровням осени - зимы; более того, технически нефти ничего не мешает вырасти до $77 - $78 за баррель, что будет свидетельствовать о классической коррекции после ее падения с прошлогодних максимумов. Нельзя исключать и того, что в условиях низких ставок в США нефть может стать главным "материалом" для надувания нового спекулятивного пузыря. Судя по тому, сколь лихо черное золото дорожало на довольно слабых признаках восстановления мировой экономики, у инвесторов имеется аппетит к новым рискам. Поэтому, если в ближайшее время в мировой экономике не случится чего-то крайне негативного (для чего пока нет особых оснований), говорить о серьезном падении цен на нефть преждевременно.

Возвращаясь к рынку недвижимости, отметим, что даже длительное сохранение нефтяных цен на уровне $60 - $70 за баррель станет для него прекрасной страховкой от сваливания существенно ниже уровня $4 тыс. - $4,2 тыс. за квадрат. По сути, $60 - $70 за баррель – это уже не кризисная цена, что должно исключать кризисное поведение рынка недвижимости.

Другой немаловажный момент – это значительный отложенный спрос. В отличие от кризиса 1998 г., со схлопыванием банков и четырехкратной девальвацией, в 2008 г. население не лишилось своих сбережений. Причем, сбережения на покупку жилья в большинстве случаев рассчитаны исходя из цен 2007 - 2008 гг. (падения цен не ожидал практически никто). В первый раз они частично засветились на рынке в апреле - мае, что выражалось в увеличении числа сделок. Некоторая стабилизация экономической ситуации на фоне роста цен на нефть стала для многих сигналом к покупке. Июньская коррекция как в части цен, так и в части скорых оптимистических ожиданий притормозила покупки, что позволило ценам несколько просесть.

Однако все это не меняет общей ситуации: потенциальный платежеспособный спрос по-прежнему существует и рано или поздно начнет выплескиваться на рынок. Тысячи потенциальных покупателей внимательно следят за рынком в надежде на то, что цены снизятся еще; при этом они прекрасно понимают, что в случае стабилизации или улучшения общей ситуации в экономике на снижение рассчитывать уже не придется. Этот момент как раз и является главным стимулом к покупкам. Примечательно, что, по ряду наблюдений, за время кризиса количество потенциальных покупателей недвижимости не снизилось, а возросло. В их число вошли те, кто ранее не попадал "под планку" ввиду недостаточности сбережений. По мере падения цен эта проблема начинает сниматься у все большего количества людей. Более того, похоже, снижение цен уже компенсировало резкое сокращение ипотеки, отрезавшее от рынка часть (правда, крайне незначительную) потенциальных покупателей.

Не стоит также сбрасывать со счетов возросшую себестоимость московского жилья. Нехватка свободных площадей под застройку, низкая доступность кредитов, замораживание строительства и прочее – все это существенно отразилось на себестоимости новостроек. Из этого следует, что цены чисто физически не могут упасть ниже какого-то определенного уровня. Необходимо помнить и о том, что современная Москва является полноценной европейской столицей, что обеспечивает немаленькую "статусную" составляющую в цене недвижимости.

Суммируя сказанное, можно предположить, что в современных условиях московская недвижимость практически исчерпала потенциал для дальнейшего падения цен. Конечно, все это не является 100%-й страховкой от неожиданностей: глобальное падение нефтяных цен и мировых фондовых индексов, резкий рост безработицы и социальные волнения вряд ли удержат стоимость "квадрата" на нынешних уровнях. Но вероятность подобных катаклизмов сегодня не столь высока. Самыми значимыми показателями для московской недвижимости по-прежнему будет оставаться стоимость барреля и динамика доходов населения.