Найден способ решения квартирного вопроса

В этом году исполнилось десять лет со дня принятия Государственной думой РФ Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Сегодня, по прошествии столь длительного периода, становится все более очевидно, что выбранный путь решения жилищных проблем населения оказался далеко не самым оптимальным и удачным.

Недоступная ипотека

Тогда, десятилетие назад, основной акцент авторами закона был сделан на ипотечное кредитование. Однако, согласно статистике, воспользоваться ипотекой на сегодняшний день может лишь ничтожная часть россиян. Не удивительно, что объем ипотечных кредитов, даже несмотря на значительный прирост за последние годы, не превышает сегодня 1% ВВП. Лишь 14% сделок на жилищном рынке осуществляется с участием ипотеки. Отсюда становится очевидным тот факт, что в ближайшие годы с помощью этого инструмента жилищный вопрос решить не удастся. Даже в Москве с ее высочайшим (по стране) уровнем жизни купить квартиру или, другими словами, улучшить жилищные условия хотят не более 47% жителей. Текущие цены на жилье не по плечу 92% жителям столицы. Ничуть не спасает и ипотека. Стоимость кредитов продолжает расти, а условия - ужесточаться. Ситуация еще более ухудшилась с наступлением финансового кризиса, в результате чего банки кредитуют далеко не всех потенциальных заемщиков, а стоимость кредитов подскочила до 17% - 18% годовых.

Но даже если бы цена ипотеки составляла 11% или даже 10%, все равно о широкой доступности ипотечного кредитования говорить не приходится. Это означает, что ипотека остается крайне дорогим удовольствием. И пока ясного выхода из этой ситуации не просматривается.

Подпольная аренда

А ведь во всем мире люди живут не только в собственном жилье. Огромное число землян арендуют дома и квартиры. Во многих развитых странах уровень арендного жилья составляет сравнительно большую долю от общего объема. В Швейцарии она равна 34%, в Великобритании доходит до 54%, в США - оплоте частного домовладения - в аренде находится 23% жилищ. Кстати, до 1917 г. в Москве 48% жилищного фонда сдавалась внаем его собственниками.

Существует такая практика и сейчас, но сегодня этот рынок почти весь остается в тени. Согласно данным московской налоговой инспекции, 120 тысяч москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договоры на аренду и платят налоги только пять тысяч. Проблема в том, что этот рынок практически весь нелегальный и квартиры сдают в основном их владельцы. Не существует крупных структур, для которых аренда жилья являлась бы серьезным бизнесом.

Владеть не главное

Последствия стратегической ошибки, допущенной десять лет назад при подготовке закона "Об ипотеке", оказывают свое негативное воздействие на жилищную политику и по сей день. В качестве принципиального посыла национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" лежит принцип, предполагающий владение жильем. Между тем сами жители, как выясняется, придерживаются несколько иных приоритетов. Проведенное исследование выявило довольно неожиданные тенденции. На первом месте среди критериев при выборе жилья, безусловно, стоит цена. А от нее уже люди выбирают метраж квартиры. Второй критерий - количество комнат, как они распределяются среди членов семьи, на третьем месте фактор, который за два последних года с седьмой позиции вышел на третье место, - это окрестная инфраструктура, то есть то самое обеспечение комфортного проживания, которое дает дом вне стен квартиры, а вот если говорить о праве собственности, то оно стоит последним пунктом. То есть, для того чтобы решить свой жилищный вопрос, этот фактор люди не рассматривают как главный. И это крайне важно.

Изучить все, выбрать подходящее

В последнее время положение начало меняться, российские власти задумываются над развитием рынка арендного жилья. В Совете Федерации рассматривается ряд законодательных актов, способных дать ему импульс для роста. Предпринимаются и практические меры. Так, в Москве принята программа по строительству 220 тыс. кв. м домов, предназначенных для сдачи в аренду. Мэр Москвы Юрий Лужков, характеризуя ее, заметил, что такие дома принято называть доходными. Правда, на деле их лучше назвать бездоходными. Такая позиция объясняется тем, что правительство города в первую очередь намерено предоставлять такое жилье тем, кто остро нуждается в нем, в частности, молодым семьям, другим социальным группам.

Существуют и другие схемы. Провинция Онтарио со столицей Торонто - крупнейший финансовый центр Канады. Здесь есть компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. так называемых юнити, или, по-нашему, квартир. Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня. Именно от него и зависит размер арендной платы. И с ростом доходов она тоже растет.

Капитал компании складывается из трех источников. Первый - поступления от аренды квартир. Второй - финансирование со стороны провинции. Третий - прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35 - 40 тыс. квартир. Но и это не все. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25 - 30 тыс. квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена.

Такая схема работает в Канаде уже много лет. Как считает председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев, российские регионы могли бы с определенными коррективами тоже ее использовать. Любопытно, что арендные ставки в частном секторе Торонто примерно соответствуют аналогичным московским. Однако арендная плата в домах компании существенно ниже, так как она выполняет поставленную властями социальную задачу.

Есть и другие варианты. Крупные строительные компании часть построенного ими жилья не реализуют на рынке, а используют в качестве арендного фонда. В наше сознание на протяжении последних 15 лет упорно вбивалась мысль, что жилье необходимо приобретать в собственность, говорит Олег Толкачев. Конечно, своя квартира или дом - это совсем не плохо, но в том случае, если существуют для этого экономические предпосылки. К тому же развитый арендный рынок имеет свои преимущества, он резко увеличивает мобильность населения. Человек не становится привязанным к своему месту проживания, он получает возможность искать работу по всей стране.

Государство должно помочь

Без активного участия государства этот рынок не раскрутить. Бизнес в данный сектор пока не идет. Связано это с тем, что арендная плата сегодня достаточно низка, а срок окупаемости вложений с учетом себестоимости строительства весьма высок: 20 - 25 лет. Данная ситуация требует создания механизма рефинансирования, для того чтобы владельцы домов могли бы брать кредиты на 10 - 20 лет.

На первых порах государство могло бы помочь бизнесу проложить дорогу на этот рынок. Например, брать на себя часть затрат, и в первую очередь по созданию инфраструктуры.

Аналогичным путем намерено идти и правительство Москвы. По словам заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николая Федосеева, в разработанной столичными властями жилищной программе прописано намерение стимулировать застройщиков строить доходные дома, а также физических лиц - владельцев квартир - сдавать их в аренду. Что касается застройщиков, то этот пункт может быть включен в условия инвестиционного контракта. В Западной Европе это вполне распространенное явление, существовала такая практика и в царской России. Если подключить к этим проектам обладателей долгосрочных финансовых ресурсов: пенсионные фонды, страховые компании, которые могут создавать управляющие компании для управления такими арендными домами, то это вполне реализуемая задача.

Для того же, чтобы в полной мере запустить этот рынок, властям предстоит разработать соответствующую программу, сходную с той, что была создана с целью стимулирования ипотечного кредитования. Время показало, что ставка на приоритет ипотеки оказалась ошибкой, но сегодня еще не поздно сместить акценты. Что в конечном счете окажется более перспективным, покажет рынок и время.