Договор найма: как заключить и какие нужны документы?

Квартиросъемщики и владельцы недвижимости при сдаче жилья в аренду несут риски. Чтобы обезопасить сделку, стороны заключают договор. В документе можно прописать, какие обязанности и ответственность несет каждая сторона. Благодаря такому договору квартиросъемщик может не переживать, что его выселят на улицу, а владелец недвижимости будет уверен в сохранности своего имущества.

Авторы "Блога МБК" рассказали, что нужно сделать для заключения договора найма.

Зачем сторонам заключать договор найма?

Предположим, вы нашли выгодное объявление по аренде недвижимости, связались с его владельцем и договорились о просмотре. Встретились с арендодателем, вас все устроило, цена низкая, в квартире все есть для комфортного проживания. Но когда владелец недвижимости забрал деньги и ушел, вечером к вам в квартиру позвонили настоящие владельцы. Оказывается, мошенник снял квартиру по поддельным документам посуточно и умудрился сдать в долгосрочную аренду нескольким людям.

Чтобы не попасть на мошенников, лучше заключать договор найма. Владелец недвижимости должен будет показать паспорт и документы на жилье. В документе пропишите условия сдачи жилья в аренду, сумму и срок оплаты, проведете опись имущества.

Как проверить арендодателя при аренде недвижимости?

Арендодатель при подписании договора найма предъявляет выписку ЕГРН, где указаны все владельцы недвижимости и паспорт. Некоторые арендодатели предъявляют своим квартирантам свидетельство о праве на недвижимость. Такие документы выдавались до 2016 года и уже устарели. Лучше всего запрашивать выписку ЕГРН сроком до месяца.

Если в ЕГРН указано несколько собственников, при заключении договора нужно потребовать, чтобы стояли подписи всех владельцев. Благодаря этому удастся избежать выселению после оплаты.

Например, квартирой владеют супруги, но вместе не живут. Муж сдает недвижимость в аренду, а в договоре нет подписи второго владельца – супруги. Если жена будет требовать немедленного выселения, т. к. квартиру сдали без ее разрешения и подписи, квартиранту можно будет пригрозить судом, потому что есть договор, хоть и с подписью одного владельца. Суд может встать на сторону квартиранта, но все равно, такую неприятную ситуацию легче избежать, когда есть подписи всех владельцев.

Как проверить квартиросъемщика?

Для проверки арендодатель должен потребовать паспорт. Документ нужен для составления договора. Для более тщательной проверки можно проверить квартиросъемщика по контактным данным через сайт ФССП на наличие судимости. Если сомневаетесь в порядочности и платежеспособности, попросите квартиранта взять справку с работы о зарплате. Для квартиросъемщиков из других стран просите миграционную карту.

Какую сумму налога оплачивает собственник?

При сдаче недвижимости в аренду физлицо оплачивает 13% от дохода. Лучше всего оформиться в качестве самозанятого и оплачивать 4%. Частные предприниматели при сдаче недвижимости в аренду платят 4%. Но лучше всего не уклоняться от уплаты налогов, т. к. если составлен договор, а квартирант испортил имущество, сможете взыскать деньги через суд. В случае отсутствия договора ничего доказать не получится, а если соседи пожалуются на незаконную сдачу недвижимости в аренду, придется платить штраф.

Что указывать в договоре найма для защиты собственности?

Перед заключением договора сторонам лучше составить акт приема-передачи жилья. Для этого проводится опись имущества и заверяется у нотариуса, где собственник указывает все ценные вещи в квартире. В акте можно прописать даже трещины и щели, рваные обои и линолеум, нерабочую сантехнику. Здесь также прописываются показания счетчика на момент сдачи жилья в аренду.

После этого стороны составляют договор найма в произвольной форме, прикладывают акт и ставят подписи. В соглашении обязательно прописывается срок, сумма и способ оплаты. Например, наличными или переводом на карту.

В случае порчи имущества собственник может взыскать деньги с квартиранта. Если последний отказывается возмещать ущерб, владелец жилья обращается в суд и получает возмещение.

Нужно ли бояться временной регистрации?

Некоторые собственники опасаются временно регистрировать квартирантов. Но для владельцев недвижимости такая регистрация не несет рисков. В любой момент собственник вправе выписать квартиранта в одностороннем порядке.

После подписания договора найма владелец недвижимости должен оформить на нового жильца временную регистрацию. На это отводится три месяца. Чтобы зарегистрировать квартиранта, собственник обращается в миграционный отдел МВД. В случае отсутствия регистрации обе стороны заплатят штраф.