Фрадков проткнул пузырь рынка недвижимости

Вчерашний день имеет все основания войти в историю как начало процесса сдувания грандиозного финансового пузыря, сложившегося на московском рынке недвижимости. Выступая на заседании правительства, Михаил Фрадков потребовал установить контроль за ростом цен на жилье в Москве. По словам премьера, в 2003 г. цены на жилье в среднем по России выросли на 26%, а в Москве - на 45%. "Это очень высокий рост, какие-то суперкомфортные условия есть для этого. За этим тоже надо следить", - возмутился глава правительства. Далее премьер коснулся вопроса наличия (точнее – отсутствия) жилья, доступного широким массам россиян. Соответствующая реплика премьера прозвучала как программное заявление о несогласии правительства со сложившейся на рынке ситуацией. "Нельзя допустить, чтобы все ограничилось созданием финансовых пузырей, надо чтобы за этим пошли дела, чтобы мы в физическом объеме видели увеличение количества крыш и полов", – заявил Михаил Фрадков.

"Бомбой" не меньшей силы для рынка недвижимости стало заявление другого правительственного чиновника - главы Федеральной антимонопольной службы РФ Игоря Артемьева. Последний говорил, ни много ни мало, о согласованных монополистических действиях на строительном рынке: "Мы наблюдаем картину, когда два-три крупных игрока в больших городах получают все участки под застройку". По словам чиновника, "крупные игроки находятся в определенных отношениях с местными властями и, хотя они не подписывали картельных соглашений, их действия являются согласованными. Рынок обретает все черты спекулятивного рынка, когда за счет сговоров диктуются необоснованно высокие цены и извлекается монополистическая прибыль", - подчеркнул глава ФАС. По его мнению, правительству необходимо предпринять меры, которые бы позволили либерализовать доступ к участкам всех заинтересованных организаций-застройщиков. "Если мы этого не сделаем, все наши усилия по развитию рынка доступного жилья могут быть сведены на нет", - заключил чиновник.

Не остается сомнений в том, что все вышеуказанные заявления окажут заметное, если не решающее воздействие на нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. Ее финалом может стать не что иное, как снижение нынешних цен в московском и ряде других регионов. Будет ли оно носить резкий или относительно плавный характер сказать пока не представляется возможным, ибо зависеть это будет от целого ряда причин.

Если рассуждать элементарными экономическими категориями, смена существующего тренда на рынке недвижимости должна наступить нескоро. Это связано с достаточно высоким неудовлетворенным спросом в первую очередь в Московском регионе. Согласно анализу динамики спроса и предложения, наступление устойчивого паритета между ними ожидается не ранее чем через 1,5-2 года. Примерно на такие же цифры выводят и прогнозы длительности затянувшегося "нефтяного благоденствия" и его инерции, лежащие в основе нынешнего жилищного бума.

Увы, данная точка зрения, столь любимая риелторами и московскими застройщиками, верна лишь отчасти. В изначально нерыночной ситуации (вряд ли то, что происходит с московской недвижимостью можно считать рынком) рыночные законы работают с трудом, а последствия этой "работы" зачастую непредсказуемы. Монопольно-спекулятивная составляющая московского и некоторых других рынков недвижимости настолько велика, что спрос и предложение здесь отнюдь не единственные факторы, определяющие его судьбу.

Важнейшим рисковым фактором остается сегодня сегмент т.н. инвестиционного жилья, приобретаемого частными лицами с целью последующей перепродажи по более высоким ценам. Приобретается оно в большинстве случаев на ранних стадиях строительства и без оформления права собственности. По разным оценкам на данный сегмент приходится от 10% до 40% всего рынка.

На всех рынках частные инвесторы являются наиболее рискованной категорией игроков, при наступлении "нештатных ситуаций" оказывающихся в проигрыше в самую первую очередь. Во многом это связано с тем, что частники на рынке менее опытны и квалифицированы, не имеют доступа к инсайду, пугливы и в наибольшей степени подвержены панике.

Мощная словесная интервенция, осуществленная вчера членами российского правительства не пройдет для этой категории игроков бесследно. На первом этапе она, возможно, не вызовет паники и хаоса, но заставит многих повременить с инвестициями, а наиболее слабонервных – "выйти из недвижимости". В этом случае уже будет происходить "самое интересное": вложившись в строительство на раннем этапе, инвестор не является собственником жилья (свидетельство о собственности "светит" ему не раньше, чем через год), а значит, не будучи собственником, он не может его продать. Это, конечно, не является непреодолимой преградой и избавиться от рискованного вложения можно посредством ряда известных юристам (и не только) приемов. Однако, при этом, инвестор крайне ощутимо теряет в стоимости, входя в убыток.

Без сомнения, сбрасываемые таким образом квартиры (если на этой стадии их можно назвать квартирами) будут массово скупаться другими, более крупными игроками с целью удержать рынок. Однако, если подобный сброс примет массовый характер, выровнять ситуацию будет проблематично.

Нет сомнений, что вчерашние выступления членов правительства будут иметь далеко идущие последствия. Речь, конечно, не о том, что полноценное современное жилье станет доступно подавляющему большинству граждан (такого нет практически ни в одной стране), а о том, что в скором будущем рынок ждут серьезные перемены. Заявления Фрадкова и Артемьева фактически обозначили позицию государства (читай президента и его окружения) по вопросу ситуации на рынке недвижимости. Заявления о необходимости доступных цен и монополизации рынка отнюдь недвусмысленны.

Уронив (на некоторое время) рынок недвижимости, центральная власть получает ряд важных преимуществ, ради которых стоило бы, что называется, постараться. Во-первых, это популистский эффект, на фоне разговоров о доступном жилье. Во-вторых – решение вопроса "отношений" между федеральными и московскими властями. В-третьих - смена действующих лиц на рынке.

Первый аспект вряд ли вызывает сомнения и требует пояснений. Что касается второго, то не секрет, что отношения между московскими и федеральными властями далеки от полного взаимопонимания. Абсолютизирующаяся президентская власть не предполагает столь мощного и независимого образования, как власть московская. Ослабить и подчинить ее можно "прижав" один из главных источников ее финансовой независимости – строительный комплекс.

Похоже, недавнее упоминание Forbes супруги московского мэра Елены Батуриной в качестве владелицы строительной компании "Интеко", обладающей состоянием в $1,1млрд, не прошло незамеченным в Кремле.

Учитывая то, как власть "разобралась" с "ЮКОСом", не остается сомнений, что при необходимости на месте опальной нефтяной компании может оказаться кто угодно, и "уладить" ситуацию не помогут никакие деньги. Заявления главы ФАС относительно чрезмерной монополизации московского строительного рынка (что недалеко от истины) служит прямым намеком на возможные последующие действия. Не трудно представить, как поведет себя рынок недвижимости, окажись кто-нибудь из крупнейших застройщиков в положении "ЮКОСа".

Здесь, мы подходим к третьему аспекту – переделу. Взявшись за "демонополизацию" московского строительного рынка, сопровождающуюся снижением цен на недвижимость, центральная власть "освободит" достаточно мощный и привлекательный ресурс, которому будет нетрудно найти нового "правильного" хозяина. Развитие ситуации вокруг "ЮКОСа" не оставляет сомнений в том, что власть вовсе не чурается "законной экспроприации" и перераспределения собственности "зарвавшихся" политиков и бизнесменов.

В заключении оговоримся, что все вышесказанное вовсе не означает, что уже с понедельника против крупнейших московских застройщиков антимонопольными органами будут выдвинуты какие-то серьезные претензии, а стоимость московского квадратного метра поползет вниз. Высказывания правительственных чиновников пока лишь только продемонстрировали отношение власти к происходящему на рынке недвижимости и потенциальное направление ее действий по данному вопросу. Последствия же будут зависеть от массы факторов, наиболее значимые из которых были рассмотрены нами сегодня. Неоспоримо одно: вчерашние события в Доме правительства должны заставить задуматься многих, начиная с обывателя, покупающего "воздух над котлованом", заканчивая гигантами стройиндустрии.