Болгария жертвует туризмом ради Евросоюза

Элитные жилые комплексы на курортах Болгарии выглядят островками благополучия среди неликвидной недвижимости, представленной в дешевом сегменте. В то время когда стоимость жилья экономкласса на черноморском побережье Болгарии уже достигла "дна", комплексы высокого уровня, которые отличаются выгодным месторасположением, продуманной инфраструктурой и качеством строительства, не только не сдали позиций, но и повысили свою инвестиционную привлекательность. Россияне охотно приобретают апартаменты в них по ценам, вполне сопоставимым с западноевропейскими, едва открываются продажи.

Спрос на недвижимость премиального сегмента на болгарском побережье Черного моря объясняется просто: предложение ограничено, и ждать его роста не приходится. Сегодня в Болгарии практически сформирован "золотой запас" элитных жилых комплексов. Причем непополняемый. Изменения в градостроительном законодательстве балканской республики поставили крест на новых девелоперских проектах в непосредственной близости от моря, что так привлекает покупателей из России.

С 1 января 2008 г., со вступлением в Евросоюз, Болгарии пришлось принять и новые правила игры: теперь строительство в стометровой зоне пляжа запрещено, в 300 м от берега высотность построек не должна превышать трех этажей, в 500-метровой зоне - пяти этажей. Подобные ограничения не могут не сказаться на себестоимости строительства на купленных до вступления страны в ЕС, но не освоенных до сих пор землях. Даже если кто-то из девелоперов выйдет на площадку, конечный продукт будет очень эксклюзивным и очень дорогим. Ведь речь пойдет уже об индивидуальном строительстве прибрежных вилл, а это уже совсем другая история, на штучный товар цена будет соответствующая, убеждены опрошенные РБК эксперты.

Одним из последних проектов, реализованных на самом берегу, в стометровой зоне, стал "Peterhouse" российского девелопера - компании "Конкор". Строители успели выйти на площадку в 2007 г. незадолго до введения ограничений. Продажи апартаментов в комплексе начались в середине нынешнего лета и идут весьма успешно: распроданы почти все небольшие квартиры и пентахусы, активно бронируются дуплексы ценой по €170 тыс. - €190 тысяч.

"Наш комплекс находится в стометровой зоне и этажность у него девять этажей. Это говорит о том, что подобных комплексов впредь больше не будет", - говорит коммерческий директор Группы "Конкор" Наталья Силинская. Устойчивый спрос на эти апартаменты подтверждает выводы аналитиков рынка о том, что кризис рынка недвижимости Болгарии не затронул премиум-сегмента.

Членство в Евросоюзе накладывает и другие обязательства, которые влияют на рынок недвижимости. Болгария - исторически аграрная страна - попала в ту зону, где, в соответствии со специальной программой ЕС, должны сохраняться земли сельхозназначения. Раньше застройщики в заявительном порядке и заручившись поддержкой местной общины могли довольно легко перевести землю из этой категории в другую, скажем, под строительство отеля или апарткомплекса (и именно благодаря лояльности законодательства к инвесторам Болгария в свое время завоевала ведущие позиции на рынке недвижимости). Теперь же Болгария, подчиняясь требованиям ЕС, вынуждена жертвовать и без того дефицитными территориями, пригодными для строительства. Дело в том, что ровные земли, прилегающие к берегу и имеющие выход к морю, как раз относятся к категории сельскохозяйственных.

К слову, протяженность пляжных подходов в Болгарии всего 25 км (в Испании - 170!), и искать другие площадки девелоперам негде. Социалистическая Болгария, так исторически сложилось, бросила все силы на освоение пляжей - вложения в коммуникации и сети были весьма серьезными, поэтому скалистые берега, лишенные инженерной инфраструктуры, вряд ли способны привлечь инвесторов. Если ее подводить, земля будет "платиновой". "Сколько же тогда должен стоить квадратный метр?" - задаются вопросом эксперты.

В Болгарии есть прекраснейшие места, которые когда-нибудь будут освоены. Но прокладка сетей туда настолько увеличит стоимость земли, что строить дешевое жилье будет нерентабельно. Соответственно, стоимость готовых комплексов будет возрастать, подтягиваясь под рынок.

Между тем пока никто из девелоперов не заявлял о планах освоения скалистых территорий. А значит, отсутствие конкуренции в обозримой перспективе позволяет застройщикам элитных комплексов сегодня чувствовать себя весьма комфортно: рынок жилья премиум-класса не "просел" в разгар кризиса, предпосылок для снижения цен также нет.

Ситуация, когда земельные ресурсы по большому счету исчерпаны, площадок под новое строительство не предвидится, дает уверенность тем, кто приобрел недвижимость с инвестиционными целями: цены не упадут. И эта уверенность, в свою очередь, стимулирует новый виток инвестиционного спроса.

Впрочем, по данным портала недвижимости realtyrbc.ru, лишь 25% россиян приобретают недвижимость за рубежом с инвестиционными целями. Остальные выбирают жилье для себя, стараясь не экономить и поддерживать вдалеке от дома привычный уровень жизни. Поэтому прибрежные объекты первой, максимум второй линии в дорогих по уровню планировки, строительства, отделки, инфраструктуры комплексах - знаковых для рынка - не уйдут из поля зрения соотечественников. Таких проектов на побережье Болгарии – по пальцам пересчитать.

Сегодня во всей Болгарии не более 500 достроенных апартаментов премиум-класса. Недостроено из-за кризиса в три раза больше. И в ближайшее время не стоит рассчитывать на то, что они будут сданы в эксплуатацию. В 2008 г. на Солнечном берегу строительство велось на объектах 40 элитных комплексов, в 2009-м только на одном - "Peterhouse".

Важным фактором для покупателей недвижимости за рубежом в кризисный период стала и надежность компании. Застройщики проверяются потенциальными клиентами досконально. У "Конкора" в России внушительный портфель уже реализованных проектов на рынке загородного жилья, включая "Парк Яхрома", а также проект по строительству совместно с госкорпорацией "Роснано" завода по производству медтехники для каскадной плазмофильтрации, что говорит об устойчивом положении компании.

По оценкам компании Knight Frank, сегодня около 50% покупателей недвижимости в Болгарии - россияне. Рынок покидают британцы: данные крупнейшего портала королевства Rightmove.co.uk свидетельствуют о том, что число запросов к объектам недвижимости, размещенным на нем, со стороны подданных Ее Величества сократилось на 64% в период с июля 2008 года по июль 2010-го. Однако приведенная статистика относится, в большей степени, к дешевому сегменту. Ведь именно по специальным ипотечным программам правительства Великобритании возведена львиная доля жилья экономкласса.

В высоком ценовом сегменте рынка с россиянами будут конкурировать разве что граждане бывших союзных республик, чьи взоры, как и у наших соотечественников, обращены в сторону жилья высокого класса. Предъявляя строгие требования к качеству строительства, они готовы его оплачивать, подогревая тем самым спрос в этом сегменте. А это, наравне с дефицитом земли для нового строительства, еще один аргумент в пользу того, что спрос на готовые объекты, в первую очередь эксклюзивные, будет расти.