Юристы наживаются на пострадавших дольщиках

28 сентября в Госдуме прошло очередное заседание рабочей группы по защите прав участников долевого строительства. Рабочая группа под руководством заместителя председателя Госдумы Владимира Васильева собиралась уже во второй раз. Ее участники проанализировали полученные из регионов дорожные карты, в которых содержатся данные по 850 объектам долгостроя.

Между тем, пока парламентарии обсуждают, как защитить участников долевого строительства, на рынке набирает популярность очередная схема заработка. Пострадавшие в результате махинаций не только теряют деньги, но при особо неблагоприятных раскладах могут остаться и без квартир.

Приняв минувшим летом очередные изменения в закон о долевом строительстве, государство, кажется, оградило дольщиков и от недобросовестных застройщиков, и от мошенников-страховщиков. Со следующего года должен заработать государственный компенсационный фонд, который по аналогии гарантирует дольщикам возврат их инвестиций в случае банкротства застройщиков.

Однако пока дольщики, депутаты и чиновники спорили о нюансах работы фонда, оказалось, что статьи закона, направленные на защиту дольщиков, можно использовать и против них. Так, в свое время, чтобы наказать нерадивых застройщиков, законодатели ввели неустойку, которую застройщики должны выплачивать дольщикам за задержку сдачи домов в эксплуатацию. По факту, если застройщик задержал выдачу ключей хоть на один день, его уже можно тащить в суд.

При московских ценах на жилье неустойка за 3-4 месяца может составить до полумиллиона рублей. При задержках от полугода неустойка может достичь суммы в миллион. А если застройщик сорвал сроки сдачи на год-полтора, неустойка может окупить дольщику все инвестиции в квартиру.

В реальности же все происходит несколько иначе. Для Москвы срок в шесть месяцев считается допустимым сроком задержки, хоть и предельным, говорят участники рынка. Но и после этого региональные власти могут продлить срок ввода объекта в эксплуатацию.

По закону у дольщика появляется повод требовать неустойку от застройщика. Впрочем, юристы уверены, что ни один застройщик не станет платить неустойку добровольно. Практика юридических компаний заключается в том, что за деньги дольщика они пишут письмо с претензиями к застройщику, где перечисляют неустойку в полном объеме, штраф, моральный вред, рассчитанный по неизвестным формулам, и все вплоть до собственного гонорара. Юристы бы и сразу пошли в суд, но процедура требует сначала попытаться разрешить спор миром. Обычно, увидев финальную цифру, застройщик платить отказывается. После чего юристы со словами "ну, мы же говорили" тянут дольщика в суд.

"Ряд юридических компаний предлагают сейчас услуги по взысканию денежных средств с застройщиков, представляя интересы дольщиков в суде, и происходит это, когда идет существенная задержка в сроках сдачи объекта, - рассказала "Утру» председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова. - В случае принятия решения в пользу истца застройщик потом выплачивает компенсацию, из которой юридическая компания получает свое вознаграждение. Я вижу, что причины задержек строительства разные, и очень часто перенос сроков сдачи квартир связан с затянувшимся сроком оформления документов. Далеко не всегда все зависит от застройщика. Дольщику, перед тем как обратиться в суд, надо разобраться в ситуации".

Действительно, когда суд начинает разбираться в деле, он, как правило, снижает требования дольщиков в разы. Финальная сумма неустойки может быть снижена раза в три-четыре, иногда такое снижение достигает и десяти раз. В итоге после расчета с юристами, представлявшими его интересы в суде, дольщик получает на руки в среднем 30% от заявленных требований. Это в том случае, если суд удовлетворил требования истца.

При этом компании-застройщики без всяких судов готовы выплачивать дольщику в рамках досудебного урегулирования спора от 30% до 50% суммы неустойки в зависимости от ситуации.

Казалось, начни стороны договариваться между собой - это устроило бы всех, кроме юристов, которые остались бы в таком случае без гонораров. Опасаясь такого исхода событий, юридические компании вынуждены привлекать клиентов недобросовестной рекламой, заранее гарантируя дольщикам 100% возврата неустойки. И в этом им невольно помогает арбитражный суд, который до недавнего времени дела дольщиков не рассматривал.

Дело в том, что арбитражи рассматривают только споры юридических лиц и предпринимателей. Тут юридические компании и идут на хитрость, обещая взять на себя все заботы, предоставляя услуги на грани закона и, естественно, умалчивая в рекламе о том, что арбитраж хоть и в меньшей степени, чем гражданский суд, но также срезает размер неустойки, а главное - может отказать в удовлетворении иска.

Многие юридические компании идут на хитрость и предлагают выкупить у участников долевого строительства права на неустойку. Однако участники рынка говорят, что дольщику имеет смысл продавать свои права, когда у него на руках уже есть решение суда. В любом случае, как считают эксперты, продавая свои права на неустойку, дольщики должны сразу требовать выплату обещанной по договору суммы. Это как минимум убережет их от мошенничества, когда юристы, выиграв дело в суде, просто скроются с деньгами. Ведь деньги, выигранные в арбитражном суде, принадлежат уже не дольщику, а юридической компании, и непонятно, захочет ли она потом делиться с человеком, уже отказавшимся от своих прав.

Наконец, оказывая подобные услуги, юристы не предупреждают, что при обращении в арбитраж дольщики рискуют куда больше, чем при обращении в гражданский суд. В отличие от общегражданского суда, в арбитраже юристы не могут выступать представителями физических лиц, а, следовательно, реклама подобных услуг, мягко говоря, не совсем законна и может служить причиной отказа в удовлетворении требований истца. Причиной отказа может стать и не оплаченный договор по продаже прав требования неустойки, так как судья также может решить, что речь идет о завуалированной услуге и по сути притворной сделке.

В целом мотивы дольщиков понятны. Люди, измученные ипотекой, долгами, арендой квартир, получив долгожданные ключи от квартиры, хотят взыскать деньги от неустойки сейчас и сразу. Но продажа юридическим посредникам прав требований неустойки с застройщика лишь в рекламе выглядит самым легким и доходным способом. На деле она оказывается довольно рискованной лотереей, когда дольщик может остаться ни с чем из-за недобросовестности юристов или из-за позиции арбитражного суда, которые все чаще отказывают в удовлетворении подобных исков.