Долговая кабала российской ипотеки

То, что государство не в состоянии обеспечить граждан жильем, оно давно не только продекларировало, но и доказало. И все же большинство отказываются в это верить. А зря. Вот недавно опять заседал Госсовет, на сей раз по ипотеке. Основным докладчиком на заседании выступил руководитель рабочей группы президиума Госсовета, губернатор Самарской области Константин Титов. Содокладчиком – глава Министерства экономического развития и торговли Герман Греф.

Забегая вперед, скажем, что ничего путного Госсовет предложить не смог. Да и собирались, видимо, не для принятия конкретных решений, а "для галочки". Для Кремля же это был чистый пиар под названием "дума президента о народе". Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотечное кредитование, столь популярное в Америке и Европе, в России широкого применения до сих пор не имеет. Почему? Во-первых, рыночные цены на жилье в сопоставлении с заработной платой не оставляют никаких надежд на его приобретение подавляющему большинству россиян. Во-вторых, непомерный банковский процент делает бессмысленными любые потуги более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет удваивается (если не утраивается). В-третьих, при нестабильной экономике, инфляции и действующем законе о банкротстве практически любой благонамеренный гражданин может оказаться вместе с семьей на улице.

Поэтому в России в ипотеку вступает очень узкий слой людей. В основном это жители двух столиц – молодые сотрудники тех компаний, где им официально платят не менее тысячи-полутора тысяч долларов в месяц. Таков обобщенный портрет заемщика – портрет, надо сказать, для России нетипичный.

Как передают информагентства, ссылаясь на источники в кремлевской администрации, Владимир Путин уделяет повышенное внимание вопросам строительства жилья для населения. Эта проблема – одна из важнейших для президента России, сказал представитель Кремля, поясняя необходимость и важность заседания президиума Госсовета по вопросам развития ипотеки и других мер по стимулированию жилищного строительства. По словам кремлевского представителя, "альтернативы ипотеке нет", поскольку государство сегодня не в состоянии финансировать строительство жилья в необходимом объеме. В Кремле подчеркивают, что ипотечное кредитование – "единственное реальное направление, по которому государство должно действовать", обеспечивая социальным жильем лишь нетрудоспособные и неимущие слои населения. Касаясь вопроса об инвестировании ипотечного кредитования, источник напомнил, что государство выделило на эти цели гарантии на 2 млрд. рублей. Когда система ипотечного кредитования заработает в полную силу, государство сможет вообще "выйти из этого проекта".

В Кремле считают необходимым принять целый ряд федеральных законов, а также внести поправки в существующие правовые акты, в частности в Гражданско-процессуальный, Налоговый и Жилищный кодексы. Это важно для того, чтобы ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) заработало эффективно. По словам того же источника, рабочая группа президиума Госсовета предлагает внести в Госдуму весь необходимый пакет проектов законодательных актов до 1 мая. Кроме того, рабочая группа высказывается за создание Национального совета по ипотеке и жилищной политике.

Члены рабочей группы в целях стимулирования населения к участию в ИЖК выступают также за выведение сумм, затраченных на приобретение квартир по ипотеке, из обязательного списка декларирования доходов.

Основным препятствием для успешного развития ипотеки эксперты называют "неэффективность бюрократической машины в этой сфере", в частности отсутствие широкой сети банков, участвующих в ИЖК. По их словам, до сих пор не отработан банковский механизм выдачи ссуд, а Центробанк "только сейчас приступил к выработке алгоритма, при котором коммерческий банк имеет возможность выпускать эмиссионные ипотечные бумаги".

Утверждается, что со временем ипотеку у нас будут практиковать в гораздо более внушительных масштабах. Например, зампредседателя Госкомитета по жилищному строительству Владимир Пономарев считает, что "важно, чтобы люди соизмеряли свои возможности. Сейчас для того, чтобы приобрести квартиру 60 квадратных метров, семье достаточно иметь 24 тысячи рублей совокупного дохода в месяц". Это при том, что средняя зарплата в стане у нас сейчас 100-120 долларов. А кроме того, весьма сомнительно, чтобы и этих 24-х тысяч было достаточно. Сейчас цены на недвижимость растут быстрее доходов населения.

Соотношение стоимости одного квадратного метра и средней заработной платы по регионам России

Мы видим, что относительно доступное жилье в Иркутске, Перми, Твери и Ульяновске – здесь соотношение стоимости одного квадратного метра и средней зарплаты не превышает 2,8. Среднестатистический москвич потратит на приобретение одного квадратного метра почти пять своих зарплат. В Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске цена метра квартирной площади равняется трем-четырем средним зарплатам.

Несложные расчеты показывают, что среднестатистическому россиянину, откладывающему на квартиру треть своей зарплаты, придется копить на стандартную однокомнатную квартиру в 33 квадратных метра от 20 до 30 лет, в зависимости от региона, в котором он проживает. Для москвича этот срок составляет сорок лет. Для жителя Иркутска – 20 лет.

Однако в Госсовете считают, что граждане не так бедны, как кажется. "Денежные накопления граждан оцениваются, по разным источникам, в $75-100 млрд.", – говорится в докладе рабочей группы. Отсюда вывод: с обновленной ипотекой жилья станет больше, а денег "под подушкой" – меньше.

Сейчас российские законы таковы, что ипотека оказывается в своего рода вакууме. С одной стороны, государство не дает никаких гарантий заемщикам – отсюда боязнь не рассчитаться и потерять жилье вместе с деньгами. С другой стороны, банкам государственные гарантии тоже не предоставляются – это порождает более жесткие условия кредита. Таким образом, действенность ипотеки в России зависит не в последнюю очередь от того, как быстро появится эффективная законодательная база, а кредиторы и заемщики поверят в стабильность экономики страны.

Чтобы вывести ипотеку из ее нынешнего почти декоративного состояния, Госсовет предлагает пакет законодательных поправок, которые в случае президентского одобрения могут оказаться в Думе до 1 мая.

Первая: исключить из Гражданского кодекса положение, запрещающее выселять человека из квартиры в том случае, если это его единственное жилище. Это, говорят в рабочей группе, противоречит самой идее ипотеки – к должнику, получается, никаких карательных мер не применишь. Понятно, что в предвыборный период эту поправку будут очень сложно провести, к тому же не очень понятно, куда девать выселенных, кроме как предоставлять им так называемое "социальное жилье" ("хрущевки", общежития и проч.). Это распространено в развитых странах мира, но в России просто не хватит этого жилого фонда.

Чисто финансовые вопросы – высокие кредитные ставки, нехватка долгосрочных гарантий, огромные риски для всех сторон – Госсовет предлагает решать, в том числе, и административными мерами. Например, предоставлять особо нуждающимся беспроцентную или вообще безвозвратную ссуду для внесения первого взноса. Причем, вероятно, за счет региональных бюджетов. Хотя тут же губернаторы в своих замечаниях говорят: ипотеку с социальной помощью смешивать нельзя, каждая должна жить по своим законам. При этом нужно помнить, что большинство регионов в России дотируемы.

Одной из проблем, которую губернаторы обсуждали с президентом, является проблема "серых" и "белых" зарплат. Впрочем, это относится не только к ипотеке. Здесь вариантов решения два: либо продолжить эксперименты с единым социальным налогом (на что правительство пока не готово), либо пустить ипотеку по пути потребительского кредитования, то есть опираться не на то, что у человека написано в официальной справке о зарплате, а на то, насколько исправно он производит выплаты по кредиту. То есть, задолжал – отдавай "покупку". Относительно первого варианта можно заметить, что влияние снижения единого социального налога на рост заработных плат до уровня, при котором можно пользоваться услугами ипотечного кредитования, – это дело весьма отдаленного будущего. А второй вариант вообще не приемлем, потому что это означает, по сути, легализацию и отмыв "серых" доходов через банковскую систему, что с точки зрения банковской реформы является полнейшим абсурдом.

* * *

По экспертным оценкам, для полного решения ипотечного вопроса в России необходимо $30-50 млрд. Пока рынком освоено едва ли 10% от этой суммы. Например, банк "ДельтаКредит", на который приходится около 80% всех ипотечных кредитов, выдал их на общую сумму более $41 млн. Стандартная ставка банка – 15% годовых; если кредит выдается на этапе строительства – 21%. Руководство банка заявляло, что снижение ставок станет реальным, если "Дельта" получит на международном рынке крупный заем. Однако, получив в мае прошлого года кредит $40 млн. на 10 лет от институциональных инвесторов, банк оставил размеры ставок неизменными.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, заметно активизировавшее свою работу в последнее время, предоставляет кредиты под 18% годовых в рублях. Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, уверяет, что ставка может быть скорректирована в сторону уменьшения, если агентству удастся удачно разместить корпоративные облигации, выпуск которых планируется в этом году.

Как заявил в интервью НТВ Самарский губернатор Титов, "процентная ставка в 18-15% процентов приемлема для людей с доходом примерно 7-8 тыс. руб. на семью. Но первый взнос, как правило, семья не в состоянии сделать, потому что надо заплатить 150-200 тыс. руб. Таких денег у людей нет. А кредит он уже не может взять. Тогда вместе с правительством РФ в дело должны вступить субъекты и субсидировать первичный взнос".

По словам Дмитрия Будакова, генерального директора КБ МИА, ставка 15% годовых в валюте отвечает сложившимся реалиям рынка. "То, что выдается по более низким ставкам, как правило, носит корпоративный характер и связано с дотациями, которые компании предоставляют сотрудникам", – добавляет он. Низкие ставки (6-10% годовых в рублях) существуют и в некоторых регионах, где они, по сути, опять же являются субсидиями со стороны местных властей.

* * *

Похоже, посиделки в Госсовете так ни к чему и не приведут в ближайшее время. Ипотека не идет по причинам глобального, системного характера, и одними постановлениями, да законами тут не поможешь.

В стране нет среднего класса, а именно он является основным пользователем ипотечного кредитования. В стране нет "длинных" денег, а именно они являются основой долгосрочного, дешевого кредитования.

Такая страна, как Россия, не может существовать при таком бюджете. Он катастрофически мал, и, похоже, никто всерьез не озабочен проблемой его увеличения. Экономика России обременена весьма негативными тенденциями: устойчивый спад темпов роста, отсутствие инвестиционной активности, банковского кредитования, наличие высоких рисков, перекос в сторону экспортно-ориентированных сырьевых отраслей. Наконец, отсутствие соответствующего законодательства и, наоборот, наличие откровенно вредных законов, таких, например, как Закон о банкротстве. В таких условиях говорить о постепенном уходе государства из сферы жилищного строительства – пустая трата времени.

Таким образом, по оценкам экспертов, воспользоваться преимуществами, подчеркнем, даже нормально работающей ипотеки смогут лишь максимум 10% населения. И хотя предполагаемые накопления граждан велики, но распределены они крайне неравномерно.

Почему было решено именно сейчас "пропиарить" тему ипотеки? Вероятно, хотелось показать озабоченность Кремля проблемами обеспечения населения жильем, то есть, заботу о народе. Выборы как-никак не за горами.

С другой стороны, во всех странах ипотека – это еще и способ финансового закабаления граждан, который делает их более лояльными к любому режиму. "Когда у человека есть нормальное жилье – меньше поводов выйти на улицу и кого-нибудь свергнуть". А огромный многолетний долг за жилье – лучший стимул к лояльности.